Untermiete: Wann das Finanzamt bei Vermietungseinnahmen mitverdient
Nur ein einzelnes Zimmer oder gleich die gesamte Wohnung? Zeitweise ungenutzter Wohnraum lässt sich häufig lukrativ untervermieten. Was dabei jedoch unbedingt bedacht werden sollte, sind die geltenden steuerlichen Regelungen. Denn wer mit der Untervermietung des eigenen Wohnraums Geld verdient, der weckt ab gewissen Grenzen auch das Interesse des Finanzamtes.
Die steuerlichen Freigrenzen für Untervermietung
Wird der Wohnraum lediglich sporadisch vermietet und wirft weniger als 520 Euro Mieteinnahmen pro Jahr ab, können sich Untervermieter zunächst entspannt zurücklehnen. Diese Einnahmen werden aus Vereinfachungsgründen nicht besteuert und müssen daher auch nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) rät allerdings dennoch, sie für den Fall, dass das Finanzamt nachfragt, sorgfältig zu dokumentieren.
Übersteigen die Mieteinnahmen diese Grenze von 520 Euro im Jahr, müssen sie unbedingt in der Steuererklärung offengelegt werden. Wer seinen Wohnraum hingegen dauerhaft – also nicht nur vorübergehend – vermietet, muss seine Geschäfte immer offenlegen, sobald die Einkünfte die Marke von 410 Euro im Jahr überschreiten. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Einnahmen abzüglich der Ausgaben diesen Betrag übersteigen.
Die entscheidende Frage: Liegt eine Gewinnerzielungsabsicht vor?
Tatsächlich versteuert werden diese Einnahmen dann, wenn eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Bei dauerhaften Vermietungen unterstellt das Finanzamt diese im Regelfall. Auf jeden Fall gegeben ist sie, wenn Vermieterinnen und Vermieter langfristig Überschüsse erzielen, weil ihre Mieteinnahmen höher sind als die Kosten, die ihnen selbst entstehen.
Im Falle der Vermietung einer ganzen Wohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht etwa erfüllt, wenn Vermieter von ihren Gästen mehr verlangen, als sie selbst für Miete, Nebenkosten und Instandhaltung aufwenden müssen. Etwas komplexer wird die Rechnung, wenn nur einzelne Zimmer untervermietet werden.
Praktisches Beispiel: Die Aufteilung der Kosten bei Zimmervermietung
Dann müssen die Gesamtkosten für die Wohnung flächenmäßig aufgeteilt werden. Macht das vermietete Zimmer zum Beispiel nur 20 Prozent der Wohnfläche aus, können auch nur 20 Prozent der Gesamtwohnungskosten als Grundlage herangezogen werden. Teilen sich Mieter und Gäste außerdem etwa noch Bad und Küche, können auch diese Kostenteile Berücksichtigung finden.
Dafür muss deren Anteil an der Gesamtwohnfläche aber zusätzlich durch die Anzahl der nutzenden Personen geteilt werden. So können bei einem Flächenanteil etwa des Bads von 20 Prozent an der Gesamtwohnfläche und bei Nutzung durch den Vermieter und einen Gast auch nur weitere zehn Prozent berücksichtigt werden.
Insgesamt könnten dann 30 Prozent der Gesamtwohnungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Sofern die Mieteinnahmen dann einen Überschuss abwerfen, besteht Steuerpflicht. Diese detaillierte Berechnung zeigt, wie wichtig eine genaue Dokumentation aller Kosten ist.
Dem Vorwurf der Steuerhinterziehung entgehen
Laut dem BVL kann schnell der Vorwurf der Steuerhinterziehung im Raum stehen, wenn jemand in steuerlich relevantem Ausmaß Wohnraum vermietet und das nicht in seiner Steuererklärung angibt. Gerade wer dafür Plattformen wie Airbnb nutzt, muss damit rechnen, dass die Behörden früher oder später darauf aufmerksam werden.
Denn die Finanzverwaltung richtet sich mitunter gezielt an die Plattformen, um Steuerpflichtige ausfindig zu machen. Die Betreiber sind zudem verpflichtet, Nutzende zu melden, die mindestens 30 Vermietungsgeschäfte im Jahr eingehen oder mindestens 2.000 Euro Einnahmen mit einer Plattform generiert haben. Eine transparente Offenlegung aller Einnahmen ist daher unerlässlich, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
