Immobilienpreise in deutschen Metropolen driften weiter auseinander
Wer in den größten deutschen Städten eine bezahlbare Wohnung kaufen möchte, muss zunehmend in die Außenbezirke ausweichen. Laut einer aktuellen Untersuchung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) sind die Preise für Wohnimmobilien in den Innenstädten im vergangenen Jahr überdurchschnittlich gestiegen. Die Studie zeigt deutlich, dass sich die Preisschere zwischen zentralen und peripheren Lagen weiter öffnet.
Preisunterschiede haben sich langfristig mehr als verfünffacht
Wohnungen in zentralen Lagen waren im Durchschnitt rund 27 Prozent teurer als Wohnungen in Randlagen, teilte das Forschungsinstitut mit. Im Jahr 2024 lag dieser Unterschied noch bei 25 Prozent. Langfristig betrachtet hat sich die Diskrepanz sogar dramatisch entwickelt: Während im Jahr 1990 zentral gelegene Wohnungen lediglich fünf Prozent teurer waren als nicht zentrale, hat sich dieser Aufschlag seitdem mehr als verfünffacht.
Der Projektleiter des Forschungsvorhabens Greix, Jonas Zdrzalek, äußerte die Vermutung, dass Preise von Wohnungen in den Stadtzentren vergleichsweise stärker auf Zinsänderungen reagieren. „Nachdem die Preise in den Stadtkernen während der Phase von steigenden Zinsen überproportional nachgegeben haben, sehen wir nun eine Gegenbewegung“, erklärte Zdrzalek.
München spielt in einer eigenen Preisliga
Die Studie offenbart erhebliche regionale Unterschiede. In Städten wie Düsseldorf und München stiegen die Preise in den Zentren um fast vier beziehungsweise über drei Prozentpunkte stärker an als in den Außenbezirken. München bildet dabei eine eigene Preisliga: Während der Quadratmeterpreis in Altstadt-Maxvorstadt bei 11.900 Euro liegt, ist er selbst im günstigsten Viertel Moosach-Milbertshofen mit 7.500 Euro höher als in den teuersten Lagen aller anderen deutschen Großstädte.
Eine Ausnahme bildet Berlin: Hier war das Preiswachstum in den Randlagen knapp über einen Prozentpunkt stärker als im Zentrum. Dennoch kostet in der Hauptstadt der Quadratmeter in zentralen Lagen wie im Ortsteil Mitte mehr als doppelt so viel wie im günstigsten Bezirk Spandau.
Weitere Beispiele aus deutschen Metropolen
- In Köln zahlen Käufer in der Innenstadt mit etwa 6.000 Euro je Quadratmeter fast doppelt so viel wie in Porz.
- In Frankfurt beträgt der Aufschlag rund 85 Prozent zwischen dem Bereich Westend/Innenstadt (7.300 Euro) und Frankfurt West (4.000 Euro).
- In Stuttgart ist das Preisgefüge am homogensten, dennoch beträgt die Preisdifferenz zwischen dem teuersten Stadtviertel Mitte-Nord mit 5.500 Euro und dem günstigsten Neckar-Ost mit 3.600 Euro mehr als 50 Prozent.
Nachfrage nach Immobilien geht zurück
Parallel zu diesen Entwicklungen zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt zu Jahresbeginn 2026 uneinheitlich. Einer Auswertung der Online-Plattform ImmoScout24 zufolge blieben die Kaufpreise zwar stabil oder legten leicht zu, doch die Nachfrage nach Wohneigentum ging spürbar zurück. Im sogenannten „Wohnbarometer“ des Portals heißt es, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien in den Metropolen im ersten Quartal um rund acht Prozent im Vergleich zum Vorquartal sank.
„Viele Kaufinteressierte warten derzeit wegen der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten ab“, sagte ImmoScout24-Geschäftsführerin Gesa Crockford. Einen Anstieg der Nachfrage im März führen die Experten darauf zurück, dass sich viele Käufer noch das aktuelle Zinsniveau sichern wollten. „Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir eine Seitwärtsbewegung der Preise“, so Crockford.
Die Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft unterstreicht damit die anhaltende Polarisierung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Während Innenstadtlagen weiter an Attraktivität und Preis gewinnen, werden Außenbezirke für viele Kaufinteressierte zur alternativen Option. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten und Zinsentwicklungen bleiben dabei bestimmende Faktoren für die weitere Marktentwicklung.
