Härtefallregelung: Wenn der Auszug aus der Mietwohnung unzumutbar wird
Die Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs stellt für jeden Mieter eine erhebliche Belastung dar. Ist das Interesse des Vermieters berechtigt und die Kündigung juristisch einwandfrei, fühlen sich Betroffene oft machtlos. Doch es gibt eine Ausnahme: den Härtefall. In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, den Auszug zu verhindern oder zumindest zu verzögern. Auch bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen können Härteanträge eine wichtige Rolle spielen.
Wann liegt ein Härtefall vor?
„Grundsätzlich handelt es sich um einen Härtefall, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte darstellt, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“, erklärt Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein ergänzt: „Viele Gründe kommen hier in Betracht.“
Härtefälle können beispielsweise durch folgende Umstände begründet werden:
- Krankheiten oder Behinderungen des Mieters
- Hohes Alter der Mieter
- Berufliche oder schulische Schwierigkeiten, die ein Umzug mit sich bringen würde
- Schwangerschaft
- Finanzielle Überforderung durch höhere Mieten in einer neuen Wohnung
Mieter sollten alle relevanten Faktoren vortragen, die eine Härte bedeuten könnten. „Am Ende werden die Interessen von Mieter und Vermieter umfassend gegeneinander abgewogen“, so Rehfeld.
Müssen Härtefälle immer vor Gericht landen?
Nicht unbedingt. Laut Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gibt es Fälle, in denen Vermieter die Kündigung aus eigenem Antrieb zurücknehmen oder verschieben, weil sie Verständnis für die Situation des Mieters zeigen. „Für eine 90-jährige Frau, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung lebt und in ihrem Kiez verwurzelt ist, wäre ein Umzug natürlich ein Härtefall. Das sehen auch viele Vermieter so“, betont sie.
Doch es gibt auch Grauzonen. Wenn ein Mieter beispielsweise psychische Probleme anführt, diese aber nicht mit einem aktuellen Attest belegen kann, können solche Fälle durchaus vor Gericht enden. Dennis Rehfeld rät Mietern, bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst das persönliche Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. „Es ist besser, als nur zu widersprechen und monatelang auf einen Gerichtsprozess zu warten. Vielleicht findet sich ja doch ein Weg, um die Kündigung zu verhindern oder zumindest aufzuschieben. Das liegt im Interesse beider Seiten.“
Wie sollten Mieter bei einem Härtefall vorgehen?
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist eine fristgerechte Reaktion entscheidend. „Der Widerspruch gegen eine Kündigung muss zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden, und zwar schriftlich“, betont Rolf Bosse. Später, wenn der Vermieter eine Räumungsklage eingereicht hat, können Mieter nur noch widersprechen, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat.
Härtefälle gelten nicht nur bei Kündigungen. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen können Mieter davon Gebrauch machen. „Anders als bei einer normalen Mieterhöhung haben Mieter bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung eine Widerspruchsmöglichkeit“, erklärt Dennis Rehfeld. „Sie können zum Beispiel als Härtefall anbringen, dass sie finanziell durch die Mieterhöhung überfordert wären.“
Auch hier müssen Fristen eingehalten werden. „Der Widerspruch gegen eine Modernisierungsmieterhöhung muss bis zum Ende des Monats, der auf den Monat des Zugangs der Ankündigung folgt, beim Vermieter eingegangen sein, wenn der Vermieter den Mieter hierüber belehrt hat“, sagt Rolf Bosse. „Andernfalls muss der Härteeinwand bis zum Beginn der Baumaßnahmen erklärt werden.“ Ob finanzielle Schwierigkeiten als Härtefall akzeptiert werden, sei jedoch fraglich. „Das ist ein sehr unbestimmter Bereich“, so Bosse.
Gibt es Härtefallregelungen bei Mängeln?
„Bei Mängeln wie einem Heizungsausfall gibt es keine eigenständige Härtefallregelung, weil Vermieter ohnehin gesetzlich verpflichtet sind, solche Mängel unverzüglich zu beseitigen“, erläutert Luisa Peitz. Dies gelte insbesondere während der Heizperiode. „Alle haben das Recht auf eine schnellstmögliche Reparatur.“ Gerichte achten bei der Bewertung der Zumutbarkeit und Dringlichkeit hauptsächlich auf Alter, Gesundheitszustand und die konkrete Nutzung der Wohnung.
Was passiert im Streitfall?
„Der Vermieter hat immer das Recht, das Bestehen des Härtegrundes anzuzweifeln“, sagt Rolf Bosse. „Das kann er gerichtlich klären lassen, zum Beispiel im Rahmen der Räumungsklage nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs oder der Zahlungsklage nach einer Modernisierungsmieterhöhung.“
„Entschieden wird immer im Einzelfall“, betont Dennis Rehfeld. „Das Gericht wird abwägen, welche Interessen im konkreten Fall überwiegen.“ Mieter sollten ihre Härtegründe stets anbringen, denn damit können sie wertvolle Zeit gewinnen, um sich gegebenenfalls eine neue Wohnung zu suchen. „Selbst wenn sie nicht damit durchkommen, können sie die Kündigung wenigstens aufschieben, solange der Fall vor Gericht nicht abschließend geklärt ist.“
