Münchens Immobilienmarkt driftet auseinander: Büroboom durch Homeoffice-Rückkehr, Einzelhandel im Abwärtstrend
Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich derzeit in extremen Gegensätzen. Während Büromieten in Toplagen durch die Rückkehr aus dem Homeoffice Rekordwerte erreichen, geraten Einzelhandelsflächen immer stärker unter Druck. Online-Handel, Leerstand und ein deutlicher Einbruch bei Gewerbegrundstücken verändern nachhaltig das Stadtbild und eröffnen gleichzeitig neue Chancen für die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum.
Büromieten in Bestlagen explodieren um über 50 Prozent
Eine aktuelle Erhebung des Immobilienverbands Deutschland (IVD) offenbart die dramatische Entwicklung. Innerhalb des Altstadtrings stiegen die Büromieten von 34,50 Euro je Quadratmeter im Frühjahr 2020 auf aktuell 52 Euro an. Dies entspricht einem gewaltigen Anstieg von 50,7 Prozent im Sechs-Jahres-Vergleich.
IVD-Chef Stephan Kippes erklärt diesen Trend mit einer klaren Strategie der Unternehmen: "Die Firmen wollen ihre Mitarbeiter wieder aus dem Homeoffice zurückholen und versuchen, sie mit attraktiven Büros in Bestlage zu locken." Diese Möglichkeit haben allerdings nur besonders zahlungskräftige Arbeitgeber wie Tech-Unternehmen, die entsprechende Umsätze generieren.
Sogar in den sogenannten City-B-Lagen zwischen Altstadtring und Mittlerem Ring ist der Anstieg mit 41,2 Prozent enorm. Hier kletterten die Mieten von 25,50 Euro auf durchschnittlich 36 Euro je Quadratmeter.
Einzelhandelsflächen verlieren dramatisch an Wert
Im krassen Gegensatz dazu steht die Entwicklung bei Einzelhandelsflächen. Innerhalb des Altstadtrings fiel der Mietpreis für Flächen bis 80 Quadratmeter von "beinahe sagenhaften" 410 Euro je Quadratmeter auf aktuell 295 Euro. Das bedeutet einen Verlust von 26,8 Prozent.
Noch extremer zeigt sich die Situation in der Zone zwischen Altstadtring und Mittlerem Ring. Seit der Coronapandemie verzeichnete diese Lage einen Mietpreisverfall von 36,1 Prozent – von 180 auf nur noch 115 Euro je Quadratmeter. "Das ist ein Preis, bei dem man den Laden fast geschenkt bekommt", kommentiert Kippes die Entwicklung.
Online-Handel verändert die Geschäftslandschaft nachhaltig
Der IVD-Chef sieht den Online-Handel als Haupttreiber dieser Entwicklung. Zwar steigen die Umsatzzahlen nicht mehr so sprunghaft wie zu Coronazeiten, doch mit 92,4 Milliarden Euro deutschlandweit hat sich der Online-Handel gegenüber 2019 (59,2 Milliarden Euro) deutlich konsolidiert und etabliert.
Besonders dramatisch wird die Situation außerhalb des Mittleren Rings. Entlang der Stadtgrenzen sinken die Mietpreise für Ladenflächen auf nur noch 16 bis 20 Euro je Quadratmeter – Werte, die kaum noch wirtschaftlich tragbar sind.
Gewerbeflächen-Leerstand erreicht alarmierende Dimensionen
Zur Wahrheit in München gehört, dass erheblicher Leerstand bei Gewerbeflächen herrscht. Laut IVD werden etwa ein Zehntel dieser Flächen nicht genutzt, was insgesamt etwa 1,94 Millionen Quadratmeter entspricht.
Noch dramatischer ist der Verfall der Grundstückspreise für gewerbliche Flächen. Von 2400 Euro je Quadratmeter im Frühjahr 2020 sackte der Wert auf 1450 Euro im Frühjahr 2025 ab und fiel im Jahresvergleich erneut um rund zehn Prozent auf aktuell 1300 Euro. Kaum ein Investor traut sich noch, neue Gewerbeimmobilien-Projekte zu entwickeln.
Chancen für neuen Wohnraum durch Umwandlung
Diese Entwicklung eröffnet jedoch auch neue Perspektiven. Der designierte Oberbürgermeister Dominik Krause von den Grünen kündigte bereits an, mithilfe einer neuen städtischen Agentur bis zu 50.000 neue Wohnungen schaffen zu wollen. Ein wesentlicher Hebel dabei: die Umwandlung leer stehender Gewerbeflächen in Wohnobjekte.
Ein interessanter Nebeneffekt könnte sich zudem bei der Nutzung von Ladenflächen ergeben. Wegen der sinkenden Nachfrage könnten bald ab dem ersten Stock aufwärts Büros einziehen, während weiterhin Flagship-Stores das Erdgeschoss anmieten. Diese gemischte Nutzung könnte neue Impulse für die Stadtentwicklung bringen.
Der Münchner Immobilienmarkt steht somit an einem Wendepunkt. Während die Bürobranche von der Rückkehr aus dem Homeoffice profitiert, muss der Einzelhandel neue Wege finden, um im Zeitalter des Online-Handels zu bestehen. Gleichzeitig bietet der Leerstand bei Gewerbeflächen die historische Chance, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen und so die soziale Struktur der Stadt positiv zu beeinflussen.
