Eigenbedarfskündigung: Wann Mieter wegen Härtefall nicht ausziehen müssen
Die Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs stellt für jeden Mieter eine erhebliche Belastung dar. Wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann und die Kündigung juristisch korrekt ist, scheint der betroffene Mieter oft machtlos. Doch es gibt eine wichtige Ausnahme: den Härtefall. In solchen Situationen besteht durchaus die Möglichkeit, den Auszug zu verhindern oder zumindest zu verzögern. Auch bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen können Härteanträge eine wirksame Verteidigungsstrategie sein.
Was genau ist ein Härtefall?
„Grundsätzlich liegt ein Härtefall vor, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte darstellen würde, die selbst unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“, erläutert Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Diese Definition bietet einen breiten Spielraum für verschiedene individuelle Umstände.
Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein betont: „Da kommen viele Gründe in Betracht.“ Typische Härtefälle können durch Krankheiten, Behinderungen oder ein hohes Alter der Mieter begründet werden. Aber auch berufliche oder schulische Schwierigkeiten, die durch einen Umzug entstehen würden, spielen eine Rolle. Zusätzlich fallen eine Schwangerschaft oder die deutlich höhere Miete für eine neue Wohnung ins Gewicht. „Mieter sollten alles in die Waagschale werfen, was sie können“, rät Rehfeld. „Am Ende werden die Interessen von Mieter und Vermieter umfassend gegeneinander abgewogen.“
Müssen solche Fälle immer vor Gericht landen?
Nicht unbedingt. Laut Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gibt es durchaus Fälle, in denen Vermieter die Kündigung von sich aus zurücknehmen oder zumindest verschieben, weil sie Verständnis für die Situation des Mieters zeigen. Für eine 90-jährige Frau, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung lebt und tief in ihrem Kiez verwurzelt ist, wäre ein Umzug zweifellos ein Härtefall. „Das sehen auch viele Vermieter so“, betont Peitz.
Allerdings existieren unterschiedliche Sichtweisen auf mögliche Härtefälle. Beispielsweise, wenn ein Mieter psychische Probleme anführt, diese aber nicht mit einem aktuellen Attest belegen kann. „Dann ist es für den Vermieter schwer zu erkennen, ob wirklich ein Härtefall vorliegt. Solche Fälle landen dann auch mal vor Gericht“, erklärt Peitz. Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollten daher zunächst das persönliche Gespräch mit ihrem Vermieter suchen. „Das ist besser, als nur zu widersprechen und monatelang auf einen Gerichtsprozess zu warten“, sagt Dennis Rehfeld. „Vielleicht findet sich ja doch ein Weg, um die Kündigung zu verhindern oder zumindest aufzuschieben. Das liegt im Interesse beider Seiten.“
Wie gehen Mieter vor, die einen Härtefall geltend machen wollen?
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist schnelles Handeln entscheidend. „Der Widerspruch gegen eine Kündigung muss zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden, und zwar schriftlich“, betont Rolf Bosse. Später, wenn der Vermieter bereits eine Räumungsklage eingereicht hat, können Mieter nur noch widersprechen, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat.
Härtefälle sind jedoch nicht nur bei Kündigungen relevant. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen können Mieter davon Gebrauch machen. „Anders als bei einer normalen Mieterhöhung haben Mieter bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung eine Widerspruchsmöglichkeit“, so Dennis Rehfeld. „Sie können zum Beispiel als Härtefall anbringen, dass sie finanziell durch die Mieterhöhung überfordert wären.“ Auch hier müssen strikte Fristen eingehalten werden. „Der Widerspruch gegen eine Modernisierungsmieterhöhung muss bis zum Ende des Monats, der auf den Monat des Zugangs der Ankündigung folgt, beim Vermieter eingegangen sein, wenn der Vermieter den Mieter hierüber belehrt hat“, sagt Rolf Bosse. „Andernfalls muss der Härteeinwand bis zum Beginn der Baumaßnahmen erklärt werden.“ Ob finanzielle Schwierigkeiten als Härtefall akzeptiert werden, bleibt allerdings fraglich. „Das ist ein sehr unbestimmter Bereich“, so Bosse.
Können Härtefälle auch bei Reparaturen wie Heizungsausfällen helfen?
„Bei Mängeln wie einem Heizungsausfall gibt es keine eigenständige Härtefallregelung, weil Vermieter ohnehin gesetzlich verpflichtet sind, solche Mängel unverzüglich zu beseitigen“, erklärt Luisa Peitz. Dies gilt insbesondere während der Heizperiode. „Alle haben das Recht auf eine schnellstmögliche Reparatur.“
Bei einer älteren Dame, die den ganzen Tag zu Hause ist, könnte es jedoch sein, dass sie eher als andere ein elektrisches Heizgerät erhält oder vorübergehend ins Hotel zieht, weil ihr der Aufenthalt in der kühlen Wohnung nicht zuzumuten ist. Bei einem jungen Mann, der tagsüber ohnehin bei der Arbeit ist, sei das vielleicht nicht so dringend. „Gleichwohl spielt bei der Frage, welche Maßnahmen im Einzelfall erforderlich sind, etwa Ersatzheizung, Hotelunterbringung oder Mietminderung, die persönliche Situation des Mieters eine wichtige Rolle“, betont Peitz. „Gerichte achten bei der Bewertung der Zumutbarkeit und der Dringlichkeit vor allem auf Alter, Gesundheitszustand und die konkrete Nutzung der Wohnung.“
Was passiert, wenn der Vermieter die Härtefallgründe nicht akzeptiert?
„Der Vermieter hat immer das Recht, das Bestehen des Härtegrundes anzuzweifeln“, sagt Rolf Bosse. „Das kann er gerichtlich klären lassen, zum Beispiel im Rahmen der Räumungsklage nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs oder der Zahlungsklage nach einer Modernisierungsmieterhöhung.“
„Entschieden wird immer im Einzelfall“, ergänzt Dennis Rehfeld. „Das Gericht wird abwägen, welche Interessen im konkreten Fall überwiegen.“ Mieter sollten ihre Härtegründe stets anbringen, denn damit können sie wertvolle Zeit gewinnen, um sich gegebenenfalls eine neue Wohnung zu suchen. „Selbst wenn sie nicht damit durchkommen, können sie die Kündigung wenigstens aufschieben, solange der Fall vor Gericht nicht abschließend geklärt ist.“
