Immobilienpreise steigen 2025 erstmals seit drei Jahren - Zinsen durch Iran-Krieg belasten zusätzlich
Der Traum vom Eigenheim wird für viele Menschen in Deutschland zunehmend unerreichbar. Nach drei Jahren mit teils deutlichen Preisrückgängen sind die Immobilienpreise im Jahr 2025 erstmals wieder gestiegen. Gleichzeitig belasten steigende Kreditzinsen, die durch den Iran-Krieg und die damit verbundenen Inflationsrisiken getrieben werden, potenzielle Käufer und Bauherren doppelt.
Preisanstieg nach Jahren der Stagnation
Laut dem Statistischen Bundesamt verteuerten sich Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2025 um durchschnittlich 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Anstieg markiert das Ende einer dreijährigen Phase, in der die Preise zuvor teils deutlich gefallen waren. Allein im vierten Quartal 2025 lagen die Immobilienpreise im Schnitt 3,0 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Damit stiegen sie zum fünften Mal in Folge binnen Jahresfrist.
Besonders stark zogen die Preise in ländlichen Regionen an. Für Eigentumswohnungen zahlten Käufer in dünn besiedelten Kreisen im vierten Quartal 2025 durchschnittlich 5,4 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. In kreisfreien Großstädten betrug der Anstieg 4,8 Prozent. In den sieben größten Metropolen - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf - wurden dagegen nur 2,1 Prozent mehr fällig.
Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigte sich ein ähnliches Bild: In ländlichen Kreisen verteuerten sie sich um durchschnittlich 3,2 Prozent, in kreisfreien Großstädten um 3,1 Prozent. In den ohnehin teuren Metropolen blieben die Preiserhöhungen moderat.
Zinsanstieg durch Iran-Krieg belastet zusätzlich
Während die steigenden Preise Eigentümer freuen, werden sie für Käufer zur finanziellen Belastung. Diese wird durch den gleichzeitigen Anstieg der Kreditzinsen noch verschärft. Durch den Iran-Krieg und die damit verbundenen steigenden Öl- und Gaspreise wird eine höhere Inflation erwartet, was die Europäische Zentralbank zu Zinserhöhungen veranlassen könnte.
Die Kapitalmarktzinsen sind bereits deutlich gestiegen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, die als Orientierung für Bauzinsen dienen, erreichte zuletzt den höchsten Stand seit 2011. Der Kreditvermittler Interyhp verzeichnete kürzlich bei den Bauzinsen einen Anstieg auf durchschnittlich fast 3,8 Prozent für zehnjährige Darlehen. Für Finanzierungen mit wenig Eigenkapital müssen sich Interessenten sogar auf Zinssätze von über 4 Prozent einstellen.
Benedikt Horwedel, Analyst bei der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW), prognostiziert: „Wir rechnen damit, dass sich das Zinsniveau um die Marke von 4 Prozent einpendelt.“ Der Markt für Neubauten leide bereits jetzt unter den gestiegenen Finanzierungskosten.
Erholung des Immobilienmarkts bleibt fragil
Der deutsche Immobilienmarkt war nach jahrelangem Boom 2022 in eine tiefe Krise gerutscht, ausgelöst durch einen starken Zinsanstieg und rapide steigende Baukosten im Zuge des Ukraine-Kriegs. 2023 verbilligten sich Häuser und Wohnungen um 8,4 Prozent, 2024 lagen die Preise noch 1,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Zuletzt zeigte sich jedoch eine leichte Erholung, auch bei der Nachfrage nach Immobilienkrediten und den Baugenehmigungen.
Doch diese Erholung ist fragil. Die steigenden Zinsen drohen, die erhoffte Belebung im Wohnungsbau abzuwürgen. Nach Schätzungen der Immobilienbranche dürften in diesem Jahr nur etwa 215.000 Wohnungen fertiggestellt werden - etwa 20.000 weniger als 2025 und deutlich weniger als benötigt.
Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbands HDB, warnt: „Wir hoffen sehr, dass sich die Situation von 2021 bis 2024 nicht wiederholt, als die gestiegenen Energie- und Baumaterialpreise sowie Zinskosten zu deutlich gestiegenen Baukosten geführt haben und die Baunachfrage regelrecht eingebrochen ist.“
Politische Maßnahmen und Perspektiven
Die schwarz-rote Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, den Wohnungsbau zu beschleunigen, nachdem bereits die Ampel-Regierung mit ihrem Vorhaben von jährlich 400.000 neuen Wohnungen gescheitert war. Mit einem sogenannten „Bau-Turbo“ sollen über schnellere Genehmigungsverfahren die schleppenden Bauprozesse vorangetrieben werden.
Doch LBBW-Analyst Horwedel bleibt skeptisch: „Aus eigener Kraft wird der Markt mittelfristig nicht auf mehr als 300.000 Fertigstellungen pro Jahr kommen. Dies wäre jedoch nötig, um die Wohnraumknappheit über die Zeit hin zu lindern.“ Trotz einer stagnierenden Bevölkerung erwartet er, dass der Mangel an bezahlbarem Wohnraum vorerst nicht nennenswert sinken wird.
Besonders in Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Berlin bleibt bezahlbarer Wohnraum knapp. Die hohen Kosten fürs Wohnen stellen für viele Menschen eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Die doppelte Belastung aus steigenden Immobilienpreisen und höheren Kreditzinsen lässt den Traum vom Eigenheim für immer mehr Bundesbürger in weite Ferne rücken.
