Ein Eigenkapital von 100.000 Euro klingt nach einer soliden Grundlage für den Immobilienkauf. Doch angesichts hoher Immobilienpreise und gestiegener Bauzinsen reicht diese Summe in vielen Fällen nicht aus, um die von Banken empfohlenen 20 Prozent der Gesamtkosten zu decken. Henrik Fork-Weigel, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes (BSB), erklärt im Gespräch mit unserer Redaktion, worauf Käufer achten sollten.
100.000 Euro Eigenkapital: Gute Basis, aber oft zu knapp
„100.000 Euro Eigenkapital sind in vielen Fällen eine gute Basis, um die Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten, die nicht in die Finanzierung eingehen, zu decken“, sagt Fork-Weigel. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Doch idealerweise sollten Käufer auch einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stemmen. Der Experte empfiehlt rund 20 Prozent der Gesamtkosten aus Kaufpreis plus Nebenkosten. Dieses Ziel erreichen viele Käufer heute nicht mehr, wie der Preisindex (EPX) der Finanzierungsplattform Europace zeigt: Ein Neubauhaus kostet im Schnitt rund 581.000 Euro. 20 Prozent des Kaufpreises allein entsprechen bereits rund 116.000 Euro – mehr als die 100.000 Euro Eigenkapital der Beispielperson.
Bauzinsen und strenge Kreditvergabepraxis erschweren den Kauf
Seit dem Ende der Niedrigzinsphase 2022 haben sich die Bauzinsen deutlich erhöht. Mitte Juli 2026 liegen sie je nach Finanzierungsart zwischen 3,6 und 4 Prozent. Schon wenige Prozentpunkte Unterschied machen bei der Abzahlung Zehntausende Euro aus. Banken prüfen zudem strenger: Kredite ohne Eigenkapital sind kaum noch erhältlich, und wer wenig Eigenkapital mitbringt, zahlt oft einen Risikoaufschlag.
Immobilienkauf trotz geringen Eigenkapitals möglich
Trotz der Herausforderungen ist ein Immobilienkauf mit 100.000 Euro Eigenkapital nicht ausgeschlossen. Bestandsimmobilien sind laut EPX im Schnitt rund 378.000 Euro günstiger. Auch in ländlichen Regionen sind die Preise niedriger. Entscheidend sind laut Fork-Weigel die persönlichen Rahmenbedingungen: Wie hoch darf die monatliche Rate sein? Passt die Immobilie langfristig zur Lebensplanung? Bleibt nach dem Kauf ein Notgroschen für unerwartete Ausgaben? „Wenn das alles passt, würde ich dazu raten, nicht allein auf sinkende Preise oder Zinsen zu spekulieren“, so der Experte. Denn das Warten kostet Geld: In vielen Regionen steigen die Mieten weiter.
Überraschender Kostentreiber: Preisgleitklauseln
Neben den Bauzinsen kann ein anderer Faktor die Kosten in die Höhe treiben: Preisgleitklauseln in Bauverträgen. Diese Klauseln erlauben es Bauunternehmen, den vereinbarten Preis während der Bauphase anzupassen, wenn etwa Material- oder Lohnkosten steigen. „Vor diesem Hintergrund wäre es nicht überraschend, wenn Bauunternehmen wieder häufiger Preisgleitklauseln in Verträgen verwenden“, warnt Fork-Weigel. Käufer sollten solche Verträge rechtlich prüfen lassen, da nicht alle Klauseln wirksam sind.
Bankenvergleich spart oft Zehntausende Euro
Trotz gestiegener Finanzierungskosten bleibt Spielraum zum Sparen. Fork-Weigel rät dringend zum Vergleich mehrerer Banken: „Die Unterschiede können derzeit erheblich sein.“ Ein Prozentpunkt mehr oder weniger kann bei hohen Darlehenssummen und langer Laufzeit zusätzliche Kosten von 50.000 Euro oder mehr verursachen. Auch bei Eigenkapitalanforderungen, Tilgungshöhe, Zinsbindung und Sondertilgungen unterscheiden sich die Angebote. Lehnt eine Bank den Kredit ab, kann eine andere durchaus bessere Konditionen bieten.
Keine überstürzte Entscheidung, aber auch kein Abwarten um jeden Preis
„Die Entscheidung für den Kauf oder Bau einer Immobilie sollte niemals überstürzt getroffen werden“, betont Fork-Weigel. Käufer sollten sich weder von Maklern noch von Banken unter Druck setzen lassen. Sind die finanziellen Möglichkeiten sorgfältig geprüft, kann reines Abwarten jedoch riskant sein. Wer trotz guter Rahmenbedingungen auf sinkende Zinsen oder Baukosten hofft, könnte am Ende mehr verlieren.
