7702 Euro pro Quadratmeter: Der Alpenrand entwickelt sich zum Luxusmarkt
In den bayerischen Alpenregionen steigen die Immobilienpreise kontinuierlich an. Eine aktuelle Auswertung des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien, der sogenannte Alpenreport 2026, belegt, dass die Angebotspreise für Wohnimmobilien in den neun direkt an Österreich grenzenden Landkreisen seit dem Jahr 2020 im Durchschnitt um beachtliche 11,7 Prozent gestiegen sind. In einigen Gebieten wurden sogar Zuwächse von über 20 Prozent verzeichnet.
Der Tegernsee als Spitzenreiter
Der Landkreis Miesbach, in dem der exklusive Tegernsee liegt, führt die Preisskala mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 7702 Euro an. Das entspricht einem Anstieg von knapp zehn Prozent im Vergleich zu 2020. Bei einer typischen Wohnfläche von 130 Quadratmetern summiert sich der Kaufpreis somit auf rund eine Million Euro. Diese Region zieht seit Jahrzehnten wohlhabende Persönlichkeiten an, darunter prominente Namen wie der FC-Bayern-Ehrenpräsident Uli Hoeneß, Torwart Manuel Neuer, Philipp Lahm sowie die Hexal-Gründer Andreas und Thomas Strüngmann.
Weitere Hotspots am Alpenrand
Dem Bericht zufolge folgt der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Quadratmeterpreis von 6558 Euro und einem Plus von 10,6 Prozent. Die Studie Wohnen in Deutschland 2025 der Sparda-Bank München und des Instituts der deutschen Wirtschaft verdeutlicht die finanzielle Belastung für Normalverdiener: Um eine Wohnung von 117 Quadratmetern in Garmisch-Partenkirchen zu erwerben, muss ein durchschnittlicher Haushalt das 12,4-Fache seines Jahreseinkommens aufbringen.
Besonders dynamische Preisentwicklung
Interessant ist nicht nur das absolute Preisniveau, sondern vor allem die Geschwindigkeit der Steigerungen. Die kreisfreie Stadt Kempten im Allgäu verzeichnete mit 20,9 Prozent den stärksten Anstieg seit 2020. Weitere Regionen mit bemerkenswerten Zuwächsen sind:
- Landkreis Ostallgäu: plus 19,8 Prozent
- Landkreis Lindau am Bodensee: plus 19,6 Prozent
- Landkreis Traunstein: plus 19,5 Prozent
Diese Zahlen deuten auf einen Verdrängungseffekt hin, bei dem Interessenten in günstigere Nachbarregionen ausweichen und dort die Preise zusätzlich in die Höhe treiben.
Gründe für den anhaltenden Preisanstieg
Daniel Ritter, Gesellschafter bei Von Poll Immobilien, erklärt den Trend mit einem gestiegenen Sicherheitsbedürfnis: In Zeiten erhöhter globaler Unsicherheiten gewinnen Regionen an Bedeutung, die einen gewissen räumlichen Abstand zu diesen Geschehnissen, Ruhe und ein dauerhaft verlässliches Lebensumfeld vermitteln. Zudem halten sich Kapitalanleger aufgrund der hohen Einstiegspreise und begrenzten Gewinnaussichten zurück.
Die Analyse basiert auf Angebotspreisen, nicht auf tatsächlich gezahlten Summen. Der German Real Estate Index (Greix), der notariell beurkundete Kaufpreise berücksichtigt, zeigt für den bundesweiten Markt einen verhaltenen Aufwärtstrend. Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins angehoben hatte, verteuerten sich Baukredite massiv, und die Nachfrage brach ein. Inzwischen hat die EZB die Zinsen wieder gesenkt, und der Markt erholt sich langsam.
Doch im Alpenraum sorgen knappes Bauland und die Nachfrage von Pendlern aus München weiterhin dafür, dass das Angebot der Nachfrage nicht hinterherkommt. Der Blick auf die Berge hat seinen Preis – und dieser zeigt aktuell nur eine Richtung: nach oben.
