Wer derzeit auf deutlich sinkende Bauzinsen hofft, könnte lange warten. Zwar bewegen sich die Zinsen seit Monaten ohne große Ausschläge, doch Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Kreditvermittlers Baufi24, erwartet für die zweite Jahreshälfte 2026 eine leichte Tendenz nach oben. Hinter dieser klaren Einschätzung stehen mehrere Faktoren. Kohnens Rat: „Wer eine passende Immobilie findet, sollte nicht auf Zinswunder warten, sondern kalkulieren und agieren.“ Kaufinteressenten sollen laut Profi eine solide Baufinanzierung planen und genau vergleichen. Doch gerade hier begehen Käufer dem Experten zufolge oft einen Fehler, der ihnen später „eine finanzielle Schlinge um den Hals“ zieht.
Baufinanzierung 2026: Warum die Zinsen unter Druck bleiben
Entscheidend für die Entwicklung der Bauzinsen und eine wichtige Orientierung für Immobilienfinanzierungen bleibt die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen. Kohnen sieht hier Gegenwind: Die schwache Konjunktur belastet die öffentlichen Haushalte, gleichzeitig steigt der Finanzierungsbedarf des Staates. Hinzu kommen geopolitische Unsicherheiten und die Entwicklung der Energiepreise. Zwar habe sich die Lage nach dem jüngsten Friedensabkommen zwischen den USA und Iran etwas entspannt, doch von einer vollständigen Normalisierung könne noch keine Rede sein, sagt Kohnen. Für Käufer bedeutet das vor allem eines: Die Wahrscheinlichkeit eines deutlichen Zinsrückgangs erscheint derzeit gering. Die Bauzinsen liegen je nach finanzieller Voraussetzung wieder über vier Prozent.
Finanzierung: „Fehlt es an Ersparnissen, schlagen die Risikoaufschläge voll durch“
Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte deshalb nicht nur auf die allgemeine Zinsentwicklung schauen. Viel wichtiger ist oft die Wahl der Bank. „Die Schere bei den Endkundenkonditionen geht derzeit auseinander – für Immobilienkäufer macht der Zinsunterschied zwischen zwei Banken oft Zehntausende Euro aus“, sagt Kohnen. Während Kunden mit viel Eigenkapital aktuell Konditionen um 3,5 Prozent erhalten können, müssen Käufer mit einer Vollfinanzierung deutlich mehr bezahlen. „Fehlt es an Ersparnissen, schlagen die Risikoaufschläge voll durch“, so der Finanzexperte. „Hier liegen die Zinssätze für den Endkunden sofort bei rund 4,0 Prozent oder noch höher.“
Über Oliver Kohnen: Oliver Kohnen ist ausgebildeter Bankkaufmann und seit 2023 Geschäftsführer beim Finanzierungsvermittler Baufi24. Zuvor war er fast 18 Jahre lang beim Kreditvermittler Interhyp tätig, zuletzt in der Position des Managing Director. Wie stark sich die Bedingungen zwischen den Instituten unterscheiden, hänge vom Hunger der Banken nach Neugeschäften ab. Einige Großbanken, Sparkassen und Volksbanken nutzten ihre Marktstärke derzeit für aggressive Kampfkonditionen und drückten ihre Zinsen bewusst nach unten, um in einem stagnierenden Gesamtmarkt Marktanteile zu verteidigen, so Kohnen. Andere Institute halten ihre Konditionen für den Endkunden dem Experten zufolge dagegen künstlich hoch. „Ein pauschales ‚Das ist der aktuelle Bauzins‘ gibt es schlicht nicht mehr“, sagt der Profi. Sein Fazit fällt entsprechend eindeutig aus: „Wer nicht akribisch vergleicht, zahlt drauf.“
Baufinanzierung: „Dann bleibt mein ehrlicher Rat: Finger weg und Mieter bleiben“
Trotz aller Diskussionen über Bauzinsen gilt Wohneigentum für viele weiterhin als wichtiges Ziel. Die gestiegenen Zinsen und strengeren Vorgaben der Banken haben die Anforderungen an Eigenkapital erhöht. Dadurch ist nicht jede Finanzierung sinnvoll. Kohnen warnt besonders bei einem schwachen finanziellen Fundament vor Käufen: Wer lediglich die Kaufnebenkosten stemmen kann und darüber hinaus kaum Reserven besitzt, gerät schnell an seine Grenzen. In der Praxis scheitern viele Finanzierungen an einer zu optimistischen Planung. „Der mit Abstand häufigste Fehler ist die Kombination aus einer zu knappen Kalkulation der Nebenkosten und einer falsch gewählten Tilgungsrate“, sagt Kohnen. Gerade bei Bestandsimmobilien sollten Käufer bedenken, dass nach dem Kauf häufig weitere Investitionen anstehen. Ein solider Finanzierungsplan kann also entscheidend sein: „Wenn die monatliche Kreditrate den Haushaltsrahmen so eng einschnürt, dass kein Platz mehr für unvorhergesehene Instandhaltungen oder Lebenshaltungskosten bleibt, lautet mein ehrlicher Rat: Finger weg und Mieter bleiben.“ Kohnens deutlicher Rat: „Ein Eigenheim soll eine Altersvorsorge sein, keine finanzielle Schlinge um den Hals.“
Diese Fehler beim Immobilienkredit werden besonders teuer
Besonders oft unterschätzten Käufer die Kosten für energetische Modernisierungen. Doch wenn das gesamte verfügbare Kapital in den Kaufpreis geflossen ist, bleibt für notwendige Sanierungen kaum noch Geld übrig. Zudem berücksichtigen viele Käufer wichtige Förderprogramme wie von der KfW oder steuerliche Vorteile zu spät. Aus Sicht des Finanzierungsexperten braucht es deshalb eine langfristige Perspektive. Statt nur auf die monatliche Rate zu schauen, sollten Käufer die gesamte Lebensdauer der Immobilie im Blick haben. Kohnen spricht von einer „echten Lebenszyklus-Kalkulation der Immobilie“. Dazu gehören ausreichend Reserven, eine flexible Tilgung und genügend Spielraum für unerwartete Ausgaben. „Käufer sollten dringend darauf achten, bei den aktuell höheren Zinsen die Tilgungsrate flexibel zu gestalten und sich ein unantastbares Liquiditätspolster für unvorhergesehene Kosten zurückzuhalten, anstatt sich bis auf den letzten Cent blank zu machen“, rät der Profi. Ob eine Baufinanzierung erfolgreich ist, entscheidet also nicht der Blick auf den aktuell niedrigsten Zinssatz, sondern in eine mögliche Zukunft.
