IBB-Prüfbericht: Randbebauung des Tempelhofer Feldes ist finanzierbar
Die Investitionsbank Berlin (IBB) hält den Vorschlag einer Randbebauung des Tempelhofer Feldes für grundsätzlich „durchführbar und finanzierbar“. Das ist das Fazit eines IBB-Prüfberichts, der dem Tagesspiegel vorliegt. Zuerst hatte die „Berliner Morgenpost“ berichtet. Die Prüfung wurde auf Bitten des Regierenden Bürgermeisters Kai Wegner (CDU) von Finanzsenator Stefan Evers (CDU) in Auftrag gegeben.
Der Bericht bezieht sich auf einen Entwurf der Architekten Hans Kollhoff und Tobias Nöfer, der am Rand des Feldes 21.414 Wohnungen für rund 50.000 Menschen vorsieht. Gebaut werden sollen sie als gründerzeitliche Blockrandbebauung, angelehnt an die hohe Bebauungsdichte der angrenzenden Kieze in Kreuzberg und Neukölln – aber zugleich in serieller Bauweise. Es wäre das mit Abstand größte Bauvorhaben der Hauptstadt.
Gesamtkosten von 7,88 Milliarden Euro
Die IBB errechnet Gesamtkosten von 7,88 Milliarden Euro für die geplanten 21.400 Wohnungen. Eingerechnet sind darin nicht nur die Kosten für den Bau der Wohngebäude – davon 30 Prozent geförderte Wohnungen – und der Gewerbeflächen, die die Architekten in vielen der Erdgeschosse planen. Die IBB hat auch die Erschließung des Feldrands mit Infrastruktur (zum Beispiel mit Energie, aber auch mit sozialer Infrastruktur wie Kitas und Schulen) und einen Naturschutzausgleich in Form von Grünflächen und einer Allee zur Trennung von Feld und Wohnviertel einkalkuliert.
Nicht enthalten in den 7,88 Milliarden sind Verkehrskosten, darunter der nötige Bau eines neuen S-Bahnhofs am Feldrand. Diese Kosten würden zwar auf das Land zukommen. Tragen würde sie aber laut IBB nicht unmittelbar die zu gründende, landeseigene Tempelhof-Gesellschaft, sondern die BVG. Nach der Vorstellung der Pläne durch die Architekten waren unter anderem aus der Bezirksverwaltung Tempelhof-Schöneberg Zweifel am Zeitplan laut geworden und daran, wie die nötige Verkehrsinfrastruktur bezahlt werden solle.
Finanzierung: Mieteinnahmen von 244 Millionen Euro netto pro Jahr
Finanzieren ließen sich die Gesamtkosten des Vorhabens laut IBB aus mehreren Säulen: Zwei Milliarden Euro müsste die landeseigene Gesellschaft laut IBB-Rechnung an Eigenkapital aufbringen – das Land sie also damit ausstatten. Das übrige Geld würde zunächst aus Förder- und Bankdarlehen kommen. Den „wesentlichen Teil“ der Kosten könnten dann laut IBB die Mieteinnahmen über mehrere Jahrzehnte decken. Sind alle der mehr als 21.000 Wohnungen vermietet, würde das demnach 244 Millionen Euro netto pro Jahr einbringen.
Vergibt das Land die Fläche an seine eigene Gesellschaft nach Erbbaurecht, könnten zudem etwa 26 Millionen Euro pro Jahr ans Land zurückfließen – die IBB schätzt den Grundstückswert der Fläche auf etwa 2,6 Milliarden Euro. Trotz dieser Zinszahlungen an Land und Banken geht die IBB davon aus, dass eine solche landeseigene Gesellschaft wirtschaftlich wäre. Nach Verrechnung aller Einnahmen und Ausgaben käme sie demnach auf ein knapp positives Nettoergebnis von zehn Millionen Euro im Jahr. Aber auch der Verkauf einiger Wohnungen nach dem Bau sei denkbar, so die IBB, und würde dem Land Geld einbringen.
Mietpreise: 16 Euro pro Quadratmeter – deutlich unter Berliner Schnitt
Die Frage, welche Mietpreise eine landeseigene Gesellschaft angesichts aktuell hoher Bau- und Finanzierungskosten verlangen müsste, um wirtschaftlich zu bleiben, war aus Sicht des Finanzsenators Stefan Evers bei der Prüfung zentral. Denn die Architekten hatten versprochen, dass ihr Plan einer seriellen Bauweise im großen Stil Baukosten deutlich senken würde – was auch günstigere Mietpreise bedeuten würde. Auch die IBB hält enorme Skaleneffekte angesichts einer seriellen Bauweise in Verbindung mit der schieren Größe des Bauvorhabens für möglich: So geht die IBB von vergleichsweise günstigen Hochbaukosten von 3.800 Euro pro Quadratmeter aus – und späteren Mietpreisen von 16 Euro pro Quadratmeter.
Zum Vergleich: Für Neubauangebote in Berlin wurden im vergangenen Jahr im Schnitt 19,97 Euro pro Quadratmeter verlangt, zeigt der IBB-Wohnungsmarktbericht. In zum Tempelhofer Feld vergleichbaren innerstädtischen Lagen liegen Mietpreise im Neubau häufig bei deutlich mehr als 20 Euro pro Quadratmeter.
Risiken: Skaleneffekte und Altlasten
Sieht IBB-Vorstandsvorsitzender Hinrich Holm in den Skaleneffekten die zentrale Chance, so sind sie ihm zufolge zugleich das größte Risiko: Die Rechnung gehe nur auf, wenn nur eine Gesellschaft das gesamte Vorhaben seriell umsetzt. Mögliche Regierungswechsel während der Planungs- und Bauzeit könnten eine solche Konstanz bedrohen. Auch eventuelle Altlasten im Boden könnten laut IBB zum Kostenfaktor werden, der sich aktuell ohne Gutachten kaum einpreisen lässt.
Volkswirtschaftlich würde das Projekt das Berliner Bruttoinlandsprodukt laut IBB um acht Milliarden Euro steigern und vorübergehend zumindest zeitweise „einige Tausend Arbeitsplätze“ schaffen. Die IBB empfiehlt dem Senat zwar mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit, die Pläne weiter zu prüfen und zu verfolgen. Beschlossen ist aber nichts und eine politische Umsetzung ohnehin nicht ohne Weiteres möglich.
Politische Hürden: Volksentscheid und Umfragen
Die Randbebauung ist politisch und rechtlich umstritten: Ein Volksentscheid hat eine Bebauung des Tempelhofer Feldes bisher ausgeschlossen. Für eine Bebauung müsste eine Regierung das daraus hervorgegangene Tempelhofer Feld-Gesetz ändern. CDU-Fraktionschef Dirk Stettner will das Thema nach der nächsten Wahl in Koalitionsverhandlungen einbringen.
Einer Umfrage der Industrie- und Handelskammer (IHK) Berlin vom vergangenen Mai zufolge befürwortet eine Mehrheit der Berlinerinnen und Berliner eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes: Auf die Frage „Wie stehen Sie zu einer maßvollen Bebauung am Rand des Tempelhofer Feldes zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, wenn die zentrale Freifläche erhalten bliebe?“ antworteten 59 Prozent mit „befürworte ich (eher)“. Deutlich weniger, 25 Prozent, sagten: „lehne ich (eher) ab“. Anfang Juli 2025 hatte eine repräsentative Umfrage des Tagesspiegel ebenfalls eine Zustimmung ergeben. Damals waren 57 Prozent der Befragten für den Plan, Wohnungen auf ausgewählten Randflächen des ehemaligen Flughafens zu bauen. Darunter hielten 44 Prozent das Vorhaben für „eindeutig“ richtig und 13 Prozent für „eher richtig“. 33 Prozent äußerten sich ablehnend zu dem Plan. 27 Prozent hielten eine Teilbebauung für „eindeutig falsch“, weitere sechs Prozent bewerteten das Vorhaben als „eher falsch“. Zehn Prozent der Befragten waren in der Frage unentschieden.
