Immobilienboom am Alpenrand: Preise in manchen Regionen um über 20 Prozent gestiegen
In den bayerischen Alpenregionen erleben Immobilienkäufer eine dramatische Preisentwicklung. Eine neue Auswertung des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien belegt, dass die Angebotspreise für Wohnimmobilien in den neun direkt an Österreich grenzenden Landkreisen seit 2020 durchschnittlich um 11,7 Prozent gestiegen sind. In einigen Gebieten liegt die Steigerung sogar bei über 20 Prozent.
Exklusive Lagen mit Premiumpreisen
Der Landkreis Miesbach am Tegernsee zählt seit Jahrzehnten zu den exklusivsten Wohnlagen Deutschlands. Hier müssen Käufer aktuell durchschnittlich 7.702 Euro pro Quadratmeter aufbringen – knapp zehn Prozent mehr als noch 2020. Bei einer typischen Wohnfläche von 130 Quadratmetern summiert sich dies auf etwa eine Million Euro. Im Premiumsegment bewegen sich die Preise in einer völlig anderen Dimension: Sanierte Luxusobjekte mit Seeblick rund um Tegernsee und Schliersee werden mit 20.000 bis 30.000 Euro pro Quadratmeter inseriert.
Prominente wie FC-Bayern-Ehrenpräsident Uli Hoeneß, Torwart Manuel Neuer, Philipp Lahm sowie die Hexal-Gründer Andreas und Thomas Strüngmann besitzen bereits Immobilien in dieser Region. Für Normalverdiener sind diese Preise jedoch längst unerreichbar geworden.
Besonders starke Preisanstiege in Nachbarregionen
Interessant ist nicht nur, wo die Preise am höchsten sind, sondern wo sie am schnellsten steigen. Der Landkreis Ostallgäu verzeichnete mit 4.131 Euro pro Quadratmeter zwar die günstigsten Preise in erster Alpenreihe, doch die Angebotspreise stiegen hier seit 2020 um bemerkenswerte 19,8 Prozent. Ähnlich dynamisch entwickelten sich die Preise im Landkreis Lindau am Bodensee (plus 19,6 Prozent) und im Landkreis Traunstein (plus 19,5 Prozent).
Den stärksten Anstieg weist die kreisfreie Stadt Kempten im Allgäu auf: Hier kletterten die Preise um 20,9 Prozent. Diese Zahlen deuten auf einen Verdrängungseffekt hin, bei dem Interessenten in günstigere Nachbarregionen ausweichen und dort die Preise zusätzlich antreiben.
Gründe für den anhaltenden Preisdruck
Daniel Ritter, Gesellschafter bei Von Poll Immobilien, erklärt den Trend mit einem gestiegenen Sicherheitsbedürfnis: "In Zeiten erhöhter globaler Unsicherheiten gewinnen Regionen an Bedeutung, die einen gewissen räumlichen Abstand zu diesen Geschehnissen, Ruhe und ein dauerhaft verlässliches Lebensumfeld vermitteln", sagt er.
Hinzu kommen strukturelle Faktoren:
- Knappes Bauland im Alpenraum
- Anhaltende Nachfrage von Münchner Pendlern
- Begrenztes Angebot, das der Nachfrage nicht hinterherkommt
Kapitalanleger halten sich laut Alpenreport allerdings zurück – die hohen Einstiegspreise begrenzen die Gewinnmargen.
Marktentwicklung im gesamten Bundesgebiet
Die Analyse von Von Poll Immobilien basiert auf Angebotspreisen, also den inserierten Preisen, nicht den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Der German Real Estate Index (Greix), der auf notariell beurkundeten Kaufpreisen basiert, zeigt für den bundesweiten Markt ein differenziertes Bild: Die Preise steigen zwar wieder, aber verhalten. Ende 2025 lagen sie im Schnitt noch unter den Höchstständen von 2022.
Die Entwicklung der vergangenen Jahre wurde maßgeblich durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst:
- Zunächst hielt die EZB den Leitzins bei null Prozent – Baukredite waren für unter einem Prozent Zinsen verfügbar
- Dann trieben Corona-Pandemie, Ukraine-Krieg und Energiekrise die Inflation an
- Die EZB erhöhte den Leitzins, Baukredite verteuerten sich massiv
- Die Nachfrage brach ein, die Preise gaben nach
- Inzwischen hat die EZB die Zinsen wieder gesenkt, der Markt erholt sich langsam
Trotz dieser gesamtwirtschaftlichen Entwicklung bleibt der Preisdruck am Alpenrand ungebrochen. Der Blick auf die Berge hat seinen Preis – und dieser zeigt aktuell vor allem eine Richtung: nach oben.
