Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) belegt, dass sich das Vermieten einer Immobilie in Deutschland steuerlich deutlich mehr lohnt als das selbst bewohnte Eigenheim. Vermieter erzielen demnach eine jährliche Eigenkapitalrendite von 7,1 Prozent, während Selbstnutzer nur auf 5,0 Prozent kommen. Über 15 Jahre ergibt sich für den Vermieter ein Vermögensvorteil von rund 34.000 Euro.
Steuerliche Ungleichbehandlung als Ursache
Die Studie, die unserer Redaktion vorab vorliegt, sieht steuerliche Unterschiede als wesentlichen Grund für die geringe Wohneigentumsquote in Deutschland. Während Vermieter Abschreibungen auf die Immobilie, Zinsen für die Finanzierung und Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen können, haben Selbstnutzer diese Möglichkeiten nicht – obwohl sie die gleiche Immobilie erwerben und finanzieren.
In Deutschland leben nur 44 Prozent der Menschen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung, während der EU-Durchschnitt bei rund 70 Prozent liegt. Damit rangiert Deutschland im europäischen Vergleich am unteren Ende.
Modellrechnung zeigt klaren Nachteil
Die IW-Modellrechnung geht von einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro aus, die zu 80 Prozent kreditfinanziert wird. Unter Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, Sanierungsausgaben und einer Haltedauer von 15 Jahren erzielt der Vermieter eine jährliche Eigenkapitalrendite von 7,1 Prozent, der Selbstnutzer nur 5,0 Prozent. Der Vermögensvorteil für den Vermieter beträgt rund 34.000 Euro.
Die Selbstnutzung lohnt sich steuerlich nur in wenigen Regionen. Erst ab einer Mietrendite von 6,78 Prozent ist sie vorteilhafter als eine Vermietung – diesen Wert erreichen nur 11 von rund 400 Kreisen in Deutschland. In den sieben größten Städten fällt der Nachteil besonders deutlich aus: Dort liegt die Rendite von Selbstnutzern rund drei Prozentpunkte unter der von Vermietern. Auf eine durchschnittliche 100-Quadratmeter-Wohnung gerechnet entspricht das einem Vermögensnachteil von mehr als 87.000 Euro gegenüber einer Vermietung.
Deutschland geht Sonderweg
Im internationalen Vergleich geht Deutschland einen Sonderweg. In Ländern wie den Niederlanden, Österreich, Dänemark, Belgien, Frankreich und Irland wird selbst genutztes Wohneigentum steuerlich mindestens ebenso gut behandelt wie vermietete Immobilien – häufig sogar deutlich besser.
Die Studienautoren sehen in den deutschen Regelungen einen Grund für die niedrige Wohneigentumsquote. Dies schmälere langfristig auch die private Altersvorsorge, da Eigentümer im Ruhestand von geringeren Wohnkosten profitieren und gleichzeitig Vermögen in Form einer schuldenfreien oder weitgehend abbezahlten Immobilie besitzen. Mieter hingegen müssen dauerhaft Wohnkosten tragen.
Empfehlung: Förderung für Selbstnutzer
Die Studie empfiehlt eine bessere Förderung von Selbstnutzern, etwa durch eine geringere Grunderwerbsteuer oder Freibeträge beim Immobilienkauf. Eine Verschlechterung der Bedingungen für Vermieter würde dagegen Investitionen in den Mietwohnungsbau bremsen und den Wohnungsmangel weiter verschärfen, so die Studie.
