Wenn die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, können Mieterinnen und Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete mindern. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) legt dabei klare Kriterien fest, wann ein Mangel vorliegt und welche Schritte Betroffene unternehmen sollten.
Keine einheitliche Berechnungsgrundlage
In Deutschland gibt es für frei finanzierten Wohnraum keinen gesetzlich zwingend vorgeschriebenen Berechnungsmaßstab für die Wohnfläche. Rechtsanwalt Christoph Stroyer, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), erklärt: „In Deutschland existiert für den frei finanzierten Wohnraum kein einheitlich zwingender Berechnungsmaßstab für die Wohnfläche.“ Früher sei es völlig unüblich gewesen, konkrete Flächenzahlen in Mietverträgen zu nennen. Dies änderte sich erst mit der Einführung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus.
Heute gilt nach ständiger BGH-Rechtsprechung grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Maßstab – sofern die Vertragsparteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen haben. Die WoFlV stammt aus dem sozialen Wohnungsbau, wird aber auch auf frei finanzierte Wohnungen angewendet.
Abgrenzung: Wohnfläche vs. Nutzfläche
Nicht alle Räume einer Wohnung zählen zur Wohnfläche. Stroyer betont: „Nicht zur Wohnfläche gehören insbesondere Kellerräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Waschküchen, Dachböden, sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut und baurechtlich genehmigt sind, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.“ Diese gelten laut Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland (IVD) lediglich als Nutzflächen und dürfen nicht in die Wohnflächenangabe einfließen. Eine fehlerhafte Angabe kann daher zu einer Überschätzung der tatsächlichen Wohnfläche führen.
Wann liegt ein Mietmangel vor?
Der BGH unterscheidet zwei Fälle: Liegt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten bei mehr als zehn Prozent, ist dies automatisch ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt – unabhängig davon, ob die Nutzbarkeit der Wohnung tatsächlich eingeschränkt ist. Stroyer erläutert: „Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mietmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.“
Beträgt die Abweichung zehn Prozent oder weniger, müssen Mieter zusätzlich nachweisen, dass die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Ein reines Flächendefizit reicht dann nicht aus. Stroyer: „Weichen die Angaben lediglich bis zu zehn Prozent ab, muss auch die zweite Voraussetzung der eingeschränkten Nutzbarkeit für eine erfolgreiche Mietminderung erfüllt sein.“
Praktisches Vorgehen für Mieter
Rechtsanwalt Stroyer empfiehlt Mietern bei Zweifeln an der korrekten Wohnfläche ein gestuftes Vorgehen:
- Die Wohnung von einem Sachverständigen (z. B. Architekt oder Vermessungsingenieur) professionell vermessen lassen. Ein Gutachten schafft Klarheit und dient als Grundlage für Verhandlungen.
- Die festgestellte Abweichung dem Vermieter mitteilen und ihn darüber informieren, dass die zu viel gezahlte Miete unter Berufung auf das Mietminderungsrecht vorbehaltlich gezahlt wird. Der Vorbehalt ist wichtig, um spätere Rückforderungen nicht zu gefährden.
- Den Vermieter um Korrektur der Mietzahlung bitten und die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Rückforderung ist längstens bis zu drei Jahre rückwirkend möglich (Verjährungsfrist).
- Kommt keine Einigung zustande, kann die Mietminderung gerichtlich durchgesetzt werden.
Mieter sollten jedoch bedenken, dass die Kosten für ein Sachverständigengutachten zunächst selbst getragen werden müssen. Im Falle eines Rechtsstreits können diese Kosten Teil der Verfahrenskosten sein und je nach Ausgang des Verfahrens dem Vermieter auferlegt werden.
Fazit
Eine Abweichung der Wohnfläche um mehr als zehn Prozent berechtigt Mieter grundsätzlich zur Mietminderung, ohne dass eine weitere Einschränkung der Nutzbarkeit nachgewiesen werden muss. Bei geringeren Abweichungen ist ein zusätzlicher Nachweis erforderlich. Eine professionelle Vermessung und das Einhalten der rechtlichen Schritte sind entscheidend, um die eigenen Rechte durchzusetzen.
