Die Bundesregierung hat ihr Reformpaket „Ein Programm für Aufschwung und Beschäftigung“ vorgestellt, das 34 Maßnahmen umfasst. Ein Punkt könnte die Bauzinsen leicht senken: Ab dem 1. Januar 2027 sollen die zusätzlichen nationalen Kapitalpuffer für Immobilienkredite abgeschafft werden. Banken müssten dann weniger Eigenkapital für entsprechende Darlehen vorhalten, was mehr Spielraum für die Kreditvergabe schaffen soll. Doch der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) rät davon ab, mit einer Finanzierung zu warten.
Minimaler Zinsrückgang erwartet
„Nein, darauf sollte man nicht warten“, sagte Voigtländer der Redaktion. Zwar könnten die Bauzinsen durch den Wegfall der Kapitalpuffer leicht sinken. Der Effekt dürfte jedoch gering ausfallen – Voigtländer rechnet mit einem Rückgang von höchstens 0,1 Prozentpunkten. Gleichzeitig könnten steigende Immobilienpreise diesen Vorteil schnell wieder aufzehren. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) hatte 2022, als der Immobilienmarkt boomte, einen sektoralen Systemrisikopuffer von zwei Prozent für Wohnimmobilienfinanzierungen eingeführt. Im April 2025 senkte sie ihn bereits auf ein Prozent.
Experte: Abschaffung überfällig
Voigtländer hält die geplante Abschaffung für „überfällig“. Die Bafin habe den Puffer kurz vor dem starken Zinsanstieg eingeführt. Danach sei die Nachfrage nach Immobilienkrediten deutlich zurückgegangen – aufgrund des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine, der hohen Inflation und gestiegener Bauzinsen. „Schon damals hätte man den Kapitalpuffer wieder abschaffen müssen“, so der IW-Experte. Für Verbraucher sieht er zwar Vorteile, erwartet aber keine allzu großen Sprünge. „Tendenziell profitieren davon die Verbraucher, da die Kreditzinsen fallen und der Zugang erleichtert wird“, sagt er. „Allerdings nur auf einem sehr geringen Niveau.“
Wichtiges Signal an Banken
Die Reform dürfte Baufinanzierungen nicht plötzlich deutlich günstiger machen. Die entscheidenden Faktoren bleiben Einkommen, Eigenkapital, Objektwert, Zinsbindung und Tilgung. „Dennoch ist ein wichtiges Signal an die Banken, dass die Kreditvergabe weniger restriktiv ist“, betont Voigtländer. Damit sei zu hoffen, dass zumindest mittelfristig der Zugang zu Krediten wieder etwas leichter wird. Ein Zinsversprechen leitet sich daraus aber nicht ab.
Bafin warnt vor Risiken
Die geplante Lockerung kommt in einer Phase, in der die Finanzaufsicht zugleich auf Risiken im Neugeschäft hinweist. Der Ausschuss für Finanzstabilität erklärte im Mai 2026, bei 14 Prozent der neuen Wohnimmobilienkredite habe das Darlehensvolumen den Wert der finanzierten Immobilie überstiegen. Voigtländer hält die Abschaffung der Puffer trotzdem für vertretbar. Am Wohnimmobilienmarkt gebe es „nur sehr wenige Risiken“, sagt er. Die Ausfallquoten seien typischerweise sehr gering.
Verstaatlichungsverbot als wichtigerer Punkt
Noch wichtiger als die Kapitalpuffer findet Voigtländer einen anderen Teil des Reformpakets: Die Bundesregierung will verhindern, dass Länder private Mietwohnungsbestände per Vergesellschaftungsgesetz verstaatlichen können. „Die Absage an die Verstaatlichung ist überaus wichtig“, sagt Voigtländer. Ein solcher Schritt hätte aus seiner Sicht über Berlin hinaus Folgen für die Immobilienfinanzierung haben können. Banken müssten dann einpreisen, dass der Staat Wohnungen verstaatlichen könnte – das hätte die Risikoprämien erhöht und Finanzierungen verteuert.
Weitere Reformen geplant
Parallel plant die Regierung eine Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen und eine Ausweitung der Genehmigungsfiktion: Künftig sollen Anträge nach vier Monaten automatisch als genehmigt gelten, sofern die Behörde keinen besonderen Prüfbedarf anmeldet. Das vollständige Inkrafttreten strebt die Bundesregierung zum 31. Dezember 2027 an. Für Verbraucher bleibt die wichtigste Botschaft aber nüchtern: Die Abschaffung der Kapitalpuffer kann Baufinanzierungen etwas erleichtern, macht Immobilienkredite aber nicht schlagartig billig. Wer eine passende Immobilie findet und solide finanzieren kann, sollte nach Einschätzung Voigtländers nicht allein wegen der Reform bis 2027 warten.
