Der Traum vom Eigenheim ist in Deutschland vielerorts geplatzt. Doch eine aktuelle Analyse zeigt: Es gibt weiterhin Regionen, in denen sich der Hauskauf lohnt und leistbar bleibt. Der Erschwinglichkeitsindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln offenbart deutliche regionale Unterschiede.
Wo der Hauskauf noch möglich ist
Laut der Studie des IW Köln ist der Erwerb einer Immobilie vor allem in strukturschwachen ländlichen Gebieten Ostdeutschlands sowie in Teilen des Saarlandes und Nordhessens weiterhin bezahlbar. Auch in einigen Städten wie Gelsenkirchen, Duisburg oder Chemnitz können sich Normalverdiener den Hauskauf noch leisten.
Der Index setzt die Immobilienpreise ins Verhältnis zum verfügbaren Einkommen der Haushalte in der jeweiligen Region. Ein Wert von unter 100 bedeutet, dass sich ein Durchschnittsverdiener-Haushalt eine Immobilie leisten kann, ohne übermäßig hohe Kreditraten aufnehmen zu müssen.
Große Unterschiede zwischen Stadt und Land
In den Ballungszentren und Großstädten wie München, Stuttgart oder Frankfurt am Main sieht die Lage dagegen düster aus. Hier liegt der Index teilweise deutlich über 100, was bedeutet, dass selbst Gutverdiener einen großen Teil ihres Einkommens für die Finanzierung aufwenden müssten.
Besonders extrem ist die Situation in München: Dort erreicht der Erschwinglichkeitsindex Werte von über 180. Ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen müsste fast das Doppelte seines verfügbaren Einkommens für die monatliche Kreditrate aufbringen, was praktisch unmöglich ist.
Zinsentwicklung verschärft Lage
Die Analyse des IW Köln berücksichtigt auch die gestiegenen Bauzinsen. Seit 2022 haben sich die Hypothekenzinsen von rund einem Prozent auf zeitweise über vier Prozent vervierfacht. Dies hat die monatlichen Belastungen für Immobilienkäufer erheblich erhöht und die Erschwinglichkeit weiter verschlechtert.
„Die Zinswende hat den Traum vom Eigenheim für viele Menschen in Deutschland deutlich teurer gemacht“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am IW Köln. „In den Großstädten ist der Erwerb von Wohneigentum für Normalverdiener inzwischen fast unmöglich geworden.“
Preise sinken, aber nicht überall
Zwar sind die Immobilienpreise in Deutschland nach Jahren des Anstiegs zuletzt leicht gesunken – laut Statistischem Bundesamt um rund fünf Prozent im Jahr 2023. Doch dieser Rückgang konzentriert sich vor allem auf die teuren Großstädte und hat die Erschwinglichkeit dort nur geringfügig verbessert.
In den ländlichen Regionen sind die Preise dagegen stabiler geblieben, was die relative Erschwinglichkeit im Vergleich zu den Städten weiter erhöht. Allerdings ist dort das Angebot an Arbeitsplätzen und Infrastruktur oft dünner, was die Attraktivität für Käufer einschränkt.
Bundesweite Unterschiede im Detail
Die Studie zeigt auch, dass die Erschwinglichkeit innerhalb der Bundesländer stark variiert. In Bayern beispielsweise sind die Großstädte München und Nürnberg extrem teuer, während ländliche Regionen wie die Oberpfalz oder Unterfranken deutlich erschwinglicher sind.
In Nordrhein-Westfalen ist das Bild gemischt: Während das Ruhrgebiet mit Städten wie Gelsenkirchen und Duisburg noch bezahlbare Immobilien bietet, sind Köln und Düsseldorf deutlich teurer. Ähnlich ist die Situation in Niedersachsen, wo das Umland von Hannover und Braunschweig bezahlbar bleibt, die Städte selbst aber hohe Preise aufweisen.
Perspektiven für Käufer
Trotz der schwierigen Lage gibt es für Kaufinteressenten Hoffnung: Die Preise dürften laut IW-Prognose in den kommenden Jahren weiter leicht sinken, da die Nachfrage durch hohe Zinsen gedämpft bleibt. Gleichzeitig steigen die Einkommen langsam, was die Erschwinglichkeit allmählich verbessern könnte.
„Wer flexibel ist und bereit ist, in ländlichere Regionen oder strukturschwächere Städte zu ziehen, hat weiterhin gute Chancen, bezahlbaren Wohnraum zu erwerben“, so Voigtländer. „Der Traum vom Eigenheim ist nicht überall ausgeträumt.“
Fazit: Regionale Unterschiede entscheidend
Der Erschwinglichkeitsindex des IW Köln macht deutlich: Ob sich der Hauskauf lohnt, hängt stark von der Region ab. Während in Großstädten wie München, Stuttgart oder Frankfurt der Erwerb für Normalverdiener kaum noch möglich ist, bieten ländliche Gebiete und strukturschwache Städte weiterhin bezahlbare Alternativen.
Interessenten sollten daher nicht nur auf die Preise, sondern auch auf das Verhältnis zum Einkommen und die Zinsentwicklung achten. Eine sorgfältige Finanzplanung und die Bereitschaft, Kompromisse bei der Lage einzugehen, können den Traum vom Eigenheim auch in schwierigen Zeiten möglich machen.
