Eine aktuelle Auswertung des Erschwinglichkeitsindex für Immobilien zeigt, dass der Traum vom Eigenheim in Deutschland regional sehr unterschiedlich erreichbar ist. Während in Ballungszentren wie München oder Frankfurt der Kauf einer Immobilie für viele unbezahlbar erscheint, gibt es vor allem in ländlichen Regionen Ostdeutschlands weiterhin bezahlbaren Wohnraum. Die Analyse basiert auf Daten des Immobilienportals Immowelt und berücksichtigt Kaufpreise, Einkommen und Zinsen.
Erschwinglichkeitsindex: Methodik und Aussagekraft
Der Erschwinglichkeitsindex setzt die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen und Häuser ins Verhältnis zum verfügbaren Einkommen der Haushalte. Dabei werden auch die aktuellen Finanzierungskonditionen einbezogen. Ein Wert von 100 bedeutet, dass ein Durchschnittshaushalt genau 100 Prozent seines Einkommens für die Finanzierung aufwenden müsste. Werte unter 100 signalisieren, dass Immobilien leistbar sind, während höhere Werte auf eine Überlastung hindeuten.
Laut der Studie liegt der bundesweite Durchschnittswert bei 84,3 Punkten. Das bedeutet, dass ein typischer Haushalt etwa 84 Prozent seines Nettoeinkommens für den Schuldendienst aufbringen müsste, wenn er eine Immobilie zum aktuellen Durchschnittspreis kaufen würde. Allerdings variiert dieser Wert enorm: In München liegt der Index bei 142,5, während er in einigen Landkreisen in Sachsen-Anhalt nur 38,2 beträgt.
Spitzenreiter: Ostdeutsche Landkreise bieten bezahlbaren Wohnraum
Die günstigsten Regionen befinden sich überraschenderweise nicht im ländlichen Bayern oder Baden-Württemberg, sondern in Ostdeutschland. Der Landkreis Greiz in Thüringen führt die Liste mit einem Indexwert von 36,1 an. Es folgen der Vogtlandkreis in Sachsen (37,4) und der Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (38,2). In diesen Regionen kostet der Quadratmeter einer Eigentumswohnung im Schnitt nur etwa 1.100 Euro.
„In strukturschwachen Regionen ist der Immobilienmarkt deutlich entspannter. Die Preise sind in den letzten Jahren nur moderat gestiegen, während die Einkommen im Bundesvergleich niedriger sind, aber die Kaufkraft reicht dennoch für ein Eigenheim“, erklärt Studienautorin Katrin Fischer gegenüber unserer Redaktion.
Großstädte: Erschwinglichkeit sinkt dramatisch
Ganz anders sieht die Lage in den Metropolen aus. München ist mit einem Indexwert von 142,5 die teuerste Stadt Deutschlands. Ein Quadratmeter kostet dort durchschnittlich 8.500 Euro. Ein Haushalt mit mittlerem Einkommen müsste nahezu das gesamte verfügbare Einkommen für die Finanzierung aufwenden, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu kaufen.
Auch in Stuttgart (Indexwert 132,1), Frankfurt am Main (128,9) und Berlin (118,4) ist die Erschwinglichkeit stark eingeschränkt. In diesen Städten haben die Preise in den letzten zehn Jahren um teilweise über 80 Prozent zugelegt, während die Einkommen nur um etwa 20 Prozent stiegen. Die Folge: Immer mehr Haushalte sind auf Mietwohnungen angewiesen oder weichen ins Umland aus.
Regionale Unterschiede: Der Westen ist teurer als der Osten
Der Westen Deutschlands ist insgesamt deutlich teurer als der Osten. In Nordrhein-Westfalen liegt der Index im Durchschnitt bei 89,5, in Bayern bei 96,2. In den neuen Bundesländern hingegen beträgt der Wert nur 61,4. Besonders günstig ist das Wohnen in Mecklenburg-Vorpommern (52,8) und Sachsen-Anhalt (55,1).
- Günstigste Landkreise: Greiz (36,1), Vogtlandkreis (37,4), Mansfeld-Südharz (38,2)
- Teuerste Städte: München (142,5), Stuttgart (132,1), Frankfurt (128,9)
- Bundesdurchschnitt: 84,3
Zinsen und Einkommen beeinflussen Erschwinglichkeit
Die Erschwinglichkeit wird maßgeblich von den Zinsen beeinflusst. Aktuell sind die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen auf etwa 3,5 Prozent gestiegen, nachdem sie jahrelang unter einem Prozent lagen. Das erhöht die monatliche Belastung erheblich. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro beträgt die monatliche Rate bei 3,5 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung etwa 1.375 Euro – vor zwei Jahren waren es bei einem Prozent Zins nur 750 Euro.
Hinzu kommt, dass die Einkommen in vielen Regionen nicht mit den Preisen mitgewachsen sind. Laut Statistischem Bundesamt lag das durchschnittliche Nettoeinkommen eines Haushalts im Jahr 2023 bei 3.200 Euro im Monat. In München sind es zwar 4.100 Euro, aber die Immobilienpreise sind dort überproportional gestiegen.
Perspektiven: Was bedeutet das für Kaufinteressenten?
Für Kaufinteressenten bedeutet das: Wer flexibel bei der Wahl des Wohnorts ist, hat gute Chancen, auch mit mittlerem Einkommen eine Immobilie zu erwerben. In ländlichen Regionen Ostdeutschlands sind die Quadratmeterpreise oft unter 1.500 Euro, sodass eine 100-Quadratmeter-Wohnung für etwa 150.000 Euro zu haben ist. Das entspricht einer monatlichen Belastung von rund 700 Euro.
In den Großstädten hingegen müssen Käufer entweder auf deutlich kleinere Wohnungen ausweichen oder ein wesentlich höheres Eigenkapital mitbringen. Experten raten, die Finanzierung langfristig zu planen und Zinsbindungen zu nutzen, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern.
Die Analyse zeigt auch, dass die Schere zwischen Arm und Reich beim Immobilienbesitz weiter auseinandergeht. Während die Eigentumsquote in den teuren Städten sinkt, bleibt sie in günstigen Regionen stabil. Politik und Wirtschaft sind gefordert, den Wohnungsbau in Ballungsräumen voranzutreiben und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
