Der bloße Vergleich zwischen monatlicher Miete und Kreditrate reicht bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie nicht aus. Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung, stellt klar: „Meine Antwort und die eines seriösen Beraters kann nur heißen: Es kommt darauf an.“ Selbst wenn die Kreditrate kaum von der Miete abweicht, ist der Kauf finanziell nicht automatisch die bessere Wahl. Kaufnebenkosten und mögliche Sanierungen gehören zwingend in die Rechnung.
Bauzinsen: Kein klarer Trend in Sicht
Wer auf deutlich niedrigere Bauzinsen wartet, könnte aktuell Zeit verlieren. Zimmermann sieht für die nächsten Monate weder Anzeichen für einen starken Anstieg noch für einen spürbaren Rückgang. „Nichts Nennenswertes deutet auf Sicht der nächsten drei bis vier Monate darauf hin, dass sich am Trend der Bauzinsen etwas tut“, sagt der Experte. „Der Trend ist, dass es keinen Trend gibt.“
Im März 2026 lagen zehnjährige Sollzinsen bei etwa 3,6 Prozent, sonst bewegten sich die Konditionen dieses Jahr überwiegend zwischen 3,8 und 4,0 Prozent. „Wir erwarten Schwankungen zwischen 0,1 und 0,2 Prozent nach oben oder unten“, erklärt Zimmermann entsprechend der Bauzinsen-Prognose seines Verbands für 2026. Kaufinteressierte sollten ihre Entscheidung daher nicht allein von der Hoffnung auf günstigere Konditionen abhängig machen.
Erfahrene Käufer prüfen mehr als den Zins
Ein wesentlicher Unterschied zeigt sich zwischen Erstkäufern und Menschen, die bereits Immobilien gekauft haben. Während Einsteiger häufig eine Alternative zum Wohnen zur Miete suchen, kennen erfahrene Käufer den Markt besser oder haben aus Fehlern gelernt. „Wiederholungstäter schauen nicht nur auf das beste Zinsangebot“, sagt Zimmermann. Wichtiger sei, die Immobilie ordentlich zu prüfen.
Wie umfangreich diese Prüfung ausfällt, hängt von der Art der Immobilie ab. Bei einem Neubau hält Zimmermann die finanziellen Risiken grundsätzlich für besser kalkulierbar. Stehen die Gesamtkosten fest, liegt das Hauptrisiko in der Zuverlässigkeit der Bau- und Handwerksunternehmen. Im besten Fall stehen nach der Fertigstellung über viele Jahre keine größeren Investitionen an.
Anders ist es bei einem gebrauchten Ein- oder Zweifamilienhaus: Ohne eigene Erfahrung oder fachliche Unterstützung lassen sich die tatsächlichen Kosten älterer Gebäude kaum verlässlich kalkulieren. „Blauäugigkeit kann hier schnell sehr teuer und unwirtschaftlich werden“, warnt der Experte. Neben den Kosten der Sanierung zählt auch die Zeit, die Eigentümer für Angebotsvergleiche und die Koordination von Handwerksbetrieben aufbringen müssen – das reizt neben Beruf und Familie die persönliche Belastungsgrenze.
Eigentumswohnung: Protokolle und Rücklagen prüfen
Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung sollte sich die Prüfung nicht allein auf die Wohnung beschränken. „Profis schauen sich vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sehr genau die Protokolle der Eigentümerversammlungen an“, sagt Zimmermann. Die Unterlagen zeigen, ob die Gemeinschaft konstruktiv zusammenarbeitet oder regelmäßig über dieselben Themen streitet. Solche Konflikte können notwendige Sanierungen verzögern und das Zusammenleben dauerhaft belasten. „So eine Gemeinschaft funktioniert wie Politik“, sagt der Profi.
Zusätzliche Informationen liefert die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Sie zeigt, wie viel Geld die Gemeinschaft für Reparaturen und Modernisierungen zurückgelegt hat. Reicht die Rücklage nicht für anstehende Arbeiten aus, können Sonderumlagen fällig werden.
Unterschätzte Nebenkosten: Hausgeld und Modernisierungspflichten
Für einen Mieter, der monatlich 1300 Euro überweist, zählt zunächst der Kaufpreis für eine vergleichbare Wohnung in der Region, denn das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen unterscheidet sich von Stadt zu Stadt. Auch wenn der Immobilienpreis finanzierbar erscheint, ist die Immobilie nicht automatisch bezahlbar. „Gerade einmal die Finanzierung für den Erwerb auf die Füße zu stellen, reicht nicht“, betont Zimmermann.
Zu den häufig unterschätzten Belastungen zählen laufende Nebenkosten wie das Hausgeld. Wohnungseigentümer zahlen monatliche Vorauszahlungen an ihre Hausverwaltung, um die gemeinschaftlichen Kosten der Immobilie zu decken. Bei älteren Immobilien können außerdem gesetzliche Modernisierungspflichten hinzukommen. Wer solche Ausgaben vor dem Kauf nicht kennt, stellt womöglich später fest, dass die monatliche Belastung deutlich höher ausfällt als geplant.
Nach Zimmermanns Erfahrung wissen Käufer nicht immer, welche Vorgaben nach einem Eigentümerwechsel greifen. Das zeigt sich auch bei den Steuern, wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden soll: Häufig reagieren Interessenten erstaunt, wenn sie auf die Besteuerung von Mieteinnahmen hingewiesen werden. Generell rät Zimmermann vom Kauf einer vermieteten Immobilie ab, wenn diese nicht innerhalb angemessener Zeit vom eigenen Wohnort erreichbar ist. „Sich über Entfernungen hinweg kümmern ist herausfordernd“, erklärt er. Eine Hausverwaltung könne zwar zahlreiche Aufgaben übernehmen, verursache aber zusätzliche Kosten und nehme dem Eigentümer nicht jede Entscheidung ab.
Langfristiger Vorteil: Tilgung als Vermögensaufbau
Für Wohneigentum spricht der langfristige Vorteil. Während Mieter mit steigenden Wohnkosten rechnen müssen, können Käufer ihre Finanzierung über lange Zeiträume fest kalkulieren. Modelle mit langen Zinsbindungen und festen Raten bieten Planungssicherheit. Diese ist jedoch nicht kostenlos: „Wer risikoarm finanzieren will, zahlt häufig deutlich mehr als für die Miete“, sagt Zimmermann.
Langfristig steht dem der Vermögenswert der Immobilie gegenüber. Ist die Wohnung im Ruhestand abbezahlt, müssen Eigentümer zwar laufende Kosten tragen, zahlen aber keine Miete mehr. „Tilgung ist Vermögensaufbau, Miete hingegen eine Konsumausgabe“, so Zimmermann.
Das macht den Immobilienkauf nicht grundsätzlich zur besseren Entscheidung. Wer flexibel bleiben möchte, beruflich einen Ortswechsel erwartet oder keine ausreichenden Rücklagen besitzt, kann mit einer Mietwohnung besser fahren. Entscheidend ist immer, ob die Immobilie dauerhaft zur finanziellen Situation und zum eigenen Leben passt.
