Berlin bekommt als erstes Bundesland ein umfassendes Mietenkataster. Das Landesparlament hat den Aufbau dieser riesigen Datenbank beschlossen, die innerhalb eines Jahres erstellt werden soll. Sie soll eine Übersicht über sämtliche Mietwohnungen der Metropole ermöglichen – rund 1,8 Millionen. Erfasst werden Adresse, Wohnfläche, Zahl der Zimmer, die Nettokaltmiete und die Zusammensetzung der Nebenkosten. Zuständig ist die Senatsverwaltung für Bauen und Wohnen.
Ziel: Mehr Transparenz und Aufdeckung von Mietverstößen
In Berlin herrscht Wohnungsmangel, die Mieten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Manche Vermieter verlangen dabei mehr, als sie laut Gesetz dürften. Oft fällt das lange gar nicht auf. Das neue Mietenkataster ermöglicht nach Ansicht der Befürworter das Aufdecken rechtswidriger Miethöhen und erschwert Verstöße gegen das Mietrecht.
Öffentlich zugänglich soll das Kataster nicht sein – niemand kann einfach nachgucken, wie hoch die Miete in der Nachbarwohnung ist. Das wäre juristisch kaum machbar. Aber die Behörden können die Daten nutzen und künftig einfacher feststellen, ob überhöhte Mieten verlangt werden.
Rechtliche Grundlagen: Mietpreisbremse und Wirtschaftsstrafgesetz
Für die Höhe der Miete gelten grundsätzlich Regeln. Sie darf laut der in ganz Berlin geltenden Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um zehn Prozent übersteigen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird. Laut dem Wirtschaftsstrafgesetz gelten Mieten generell als überhöht, wenn sie mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein Verstoß dagegen kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Ab einem Wert von 50 Prozent darüber wird von Wuchermieten gesprochen, was sogar eine Straftat darstellen kann.
Zeitplan und Umsetzung
Die Erfassung der Daten und der Aufbau der Datenbank funktionieren nicht sofort. Vermieter beziehungsweise die von ihnen beauftragten Wohnungsverwaltungen bekommen nach der Aktivierung des Katasters zunächst ein Jahr Zeit, bis die Eintragungspflicht gilt. Die Hoffnung des Projekts ist, dass Vermieter überhöhte Mieten freiwillig absenken, bevor sie ihre Daten eintragen – um späteren Ärger zu vermeiden.
Vermieter sind grundsätzlich rechtlich verpflichtet, die Daten herauszugeben. Wenn sie das ignorieren, droht ein Bußgeld. Allerdings können sie Daten verweigern, mit denen sie sich in einem Ordnungswidrigkeits- oder Strafverfahren selbst belasten würden. Machen sie davon Gebrauch, wird das ebenfalls im Kataster vermerkt und den zuständigen Stellen mitgeteilt. Diese können dann zum Beispiel Kontakt mit dem Mieter aufnehmen, um die gewünschten Daten zu erhalten. Kritiker sehen an dieser Stelle den Ansatzpunkt für zahllose Gerichtsverfahren.
KI-gestützte Vorprüfung und Verfahren bei Verstößen
Wenn die Vermieter ihre Angaben gemacht haben, ist eine zentrale, KI-gestützte Vorprüfung durch die Senatsbauverwaltung vorgesehen. Auf diese Weise sollen Anhaltspunkte für mögliche Verstöße gegen Mietrecht entdeckt werden. Falls das passiert, werden sie im Mietkataster eingetragen. Die Vermieter bekommen einen Hinweis, dass es eine Auffälligkeit gegeben hat. Auch an die jeweils zuständige Behörde wie die Ämter für Bürgerdienste oder die Staatsanwaltschaft geht eine Meldung raus.
Die Behörden entscheiden wie schon jetzt selbstständig, ob sie ein Verfahren einleiten oder nicht. Sind vonseiten der Vermieter weitere Dokumente erforderlich, um bestimmte Angaben zu belegen, können sie digital in das Kataster hochgeladen werden. Der Mieterverein gibt zu bedenken, ein Register sei nur so gut wie seine Durchsetzung. Damit ein echter Schutz vor überhöhten Mieten realisiert werde, müssten die Bezirke personell besser ausgestattet werden, denn diese seien jetzt schon überlastet. Da Vermieter ein Jahr Zeit für die erste Eintragung haben, zeige sich die tatsächliche Wirkung erst danach.
Unterschiedliche Reaktionen: Lob und Kritik
Die Einschätzungen zum Mietenkataster gehen weit auseinander. Der SPD-Fraktionsvorsitzende Raed Saleh lobt das Projekt als „Paradigmenwechsel in der Mietenpolitik“ und als Vorbild für andere Bundesländer. „Das Berliner Mietenkataster wird zu einer Marke für Gerechtigkeit durch Transparenz werden.“ Auch der Berliner Mieterverein sieht darin einen Schritt nach vorn. „Mit dem Kataster werden die Daten erstmals systematisch bei den Behörden vorliegen. Das ist ein echter Fortschritt.“ Der Vermieterverband Haus und Grund ist ganz anderer Ansicht und bezweifelt, ob das Mietenkataster seinen Zweck erfüllt und ob das dafür notwendige Gesetz überhaupt rechtskonform ist.
