Die Bauzinsen haben im Juli eine überraschende Wende genommen: Nach vier Monaten mit steigenden Konditionen ist der Durchschnittszins für zehnjährige Darlehen leicht gesunken. Das berichtet Oliver Kohnen, Geschäftsführer beim Kreditvermittler Baufi24, in seinem aktuellen Zinskommentar. Wer seine Finanzierung im Juli abgeschlossen hat, zahlte im Schnitt 4,03 Prozent – etwas weniger als im Juni mit 4,06 Prozent. Über alle Laufzeiten hinweg sank der Durchschnittszins von 4,07 auf 4,04 Prozent. Damit endet der seit März 2026 anhaltende Aufwärtstrend vorerst.
Top-Konditionen steigen trotzdem
Doch die Entspannung ist nicht überall spürbar: Bei den Top-Konditionen zeigt sich eine gegenläufige Entwicklung. Der Top-Zins für zehnjährige Darlehen stieg von 3,96 Prozent im Juni auf 4,00 Prozent im Juli und erreicht damit wieder die Vier-Prozent-Marke. Die Spanne zwischen Durchschnitts- und Bestzins hat sich dadurch merklich verkleinert. Diese Entwicklung deutet auf einen angespannteren Markt hin, auf dem günstige Konditionen seltener werden.
Bemerkenswert ist laut Kohnen auch die Entwicklung am Anleihemarkt: Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe verzeichnete im Juli ihren stärksten Anstieg seit März und notierte zum Monatsende zeitweise über 3,20 Prozent. „Dass sich diese Bewegung nicht unmittelbar in höheren Bauzinsen niedergeschlagen hat, zeigt, dass der Markt volatil bleibt und sich weiterhin in beide Richtungen bewegt“, so Kohnen.
Prognose: Schwankungen bleiben
Für die kommenden Monate rechnet Baufi24 mit einer anhaltend hohen Schwankungsbreite, nicht zuletzt mit Blick auf die EZB-Zinsentscheidung im September. „Käuferinnen und Käufer sollten daher auf ausreichend finanziellen Puffer achten und sich Finanzierungsangebote zeitnah sichern“, rät Kohnen. Diese Einschätzung teilt auch Florian Pfaffinger, Zinsexperte beim Kreditvermittler Dr. Klein. Er erwartet in den kommenden Wochen eine Seitwärtsbewegung der Konditionen, bei der es wechselnd auf und ab geht. „Kurzfristige Zins-Dellen ließen sich dann mit guter Vorbereitung nutzen, sollten jedoch keinesfalls die Basis einer Finanzierung darstellen“, sagt der Profi. Konkret lautet seine Prognose: Kurzfristig Seitwärtsbewegung mit Schwankungen, mittelfristig Seitwärtsbewegung mit geringer Aufwärtstendenz.
Immoscout24: Zinsen sinken – außer bei kurzer Bindung
Die Europäische Zentralbank ließ den Leitzins im Juli unverändert. Das Zinsbarometer von Immoscout24 zeigt dennoch Bewegung: Über fast das gesamte Laufzeitenspektrum sinken die Bauzinsen leicht, lediglich bei kurzer Zinsbindung ziehen sie an. Der Grund: Bauzinsen orientieren sich nicht am EZB-Leitzins, sondern an den Renditen von Bundesanleihen – und die schwanken derzeit stark im Takt der geopolitischen Nachrichtenlage.
Bei einer Zinsbindung von fünf Jahren steigt der Zinssatz um 0,07 Prozentpunkte auf 3,90 Prozent (Vormonat: 3,83 Prozent). Es ist die einzige Zinsbindungszeit, die zulegte. Bei zehnjähriger Zinsbindung sinkt der Zinssatz dagegen um 0,05 Prozentpunkte auf 3,75 Prozent (Vormonat: 3,80 Prozent). Auch bei längeren Laufzeiten entspannt sich die Lage rund um die Vier-Prozent-Marke: Die 15-jährige Zinsbindung fällt um 0,08 Prozentpunkte auf 3,97 Prozent (Vormonat: 4,05 Prozent). Für eine zwanzigjährige Zinsbindung werden aktuell 4,10 Prozent fällig (Vormonat: 4,20 Prozent) – ein Rückgang um 0,10 Prozentpunkte und der deutlichste im aktuellen Zinsbarometer.
Anschlussfinanzierung: Monatsrate kann um 82 Prozent steigen
Die aktuellen Zinsentwicklungen haben auch Auswirkungen auf Anschlussfinanzierungen. Vor zehn Jahren lagen die Zinsen für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei etwa 1,4 Prozent. Viele Immobilienkäufer haben in der Niedrigzinsphase Finanzierungen für ihr Eigenheim abgeschlossen. Läuft die Zinsbindung jetzt aus, müssen die Kreditnehmer ihre verbleibende Restschuld zu den jetzigen Konditionen weiterfinanzieren. Der aktuelle Sollzins liegt jedoch deutlich höher, wie eine Auswertung der Immobilienplattform Immoscout24 zeigt.
Gleichzeitig sind Immobilienwerte in Deutschland deutlich gestiegen: „Wer demnächst vor einer Anschlussfinanzierung steht, sollte über eine erneute Immobilienbewertung nachdenken. Denn liegt der Immobilienwert heute deutlich über dem gezahlten Kaufpreis, kann das den Beleihungsauslauf verbessern“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24. „Ein besserer Beleihungsauslauf kann einen Spielraum für bessere Konditionen schaffen.“
Rechenbeispiele verdeutlichen, wie hoch die monatliche Kreditrate der Anschlussfinanzierung ausfällt, wenn eine Kreditsumme von 350.000 Euro im Jahr 2016 mit einem Zinssatz von 1,4 Prozent finanziert wurde und die Restschuld nun zu einem Zinssatz von 3,9 Prozent beglichen wird. Bei einem ursprünglichen Darlehen von 350.000 Euro und 1,00 Prozent Tilgungsrate lag die bisherige Monatsrate bei 700 Euro. Nach zehn Jahren bleiben in der Modellrechnung rund 312.455 Euro Restschuld. Wird diese Restschuld mit 3,9 Prozent Sollzins und erneut 1,00 Prozent Tilgungsrate weiterfinanziert, steigt die Monatsrate auf rund 1276 Euro – das sind rund 576 Euro mehr pro Monat, eine Erhöhung von rund 82 Prozent.
Bei einer höheren anfänglichen Tilgungsrate ist die Restschuld niedriger. Darum erhöht sich auch die monatliche Belastung durch die Anschlussfinanzierung weniger stark: Mit 2,00 Prozent Tilgungsrate steigt die Monatsrate bei einem ursprünglichen Darlehen von 350.000 Euro von rund 992 Euro auf rund 1352 Euro (Plus von 36 Prozent). Bei 3,00 Prozent Tilgung erhöht sich die monatliche Belastung von rund 1283 Euro auf rund 1365 Euro – ein Anstieg von nur sechs Prozent.
Banken im Vergleich: PSD Bank Nürnberg und ING erhöhen
Die PSD Bank Nürnberg hat ihre Konditionen zum Monatsstart erneut angehoben. Lag der effektive Zins im repräsentativen Beispiel der Bank vor Ende Juli noch bei 3,62 Prozent, steigt er nun auf 3,64 Prozent. Die Bank gibt den Zins für ihre Baufinanzierung unter der Annahme an, dass insgesamt 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent finanziert werden. Der Beleihungslauf liegt bei etwa 50 Prozent. Die monatliche Rate steigt von 1346,80 Euro auf 1352,70 Euro – Mehrkosten von rund sechs Euro im Monat oder etwa 70 Euro im Jahr.
Im Marktvergleich überraschen die neuen Konditionen trotz der Zinserhöhung positiv. So gibt der Vermittler Interhyp für zehnjährige Laufzeiten einen üblichen Zins von 4,03 Prozent an. Hier liegt die PSD Bank mit einem Sollzins von 3,58 Prozent und einem effektiven Jahreszins von 3,64 Prozent darunter. Dr. Klein nennt für die Immobilienfinanzierung eine Top-Zinsspanne von 3,57 bis 4,22 Prozent je nach Sollzinsbindung. Auch hier bewegt sich die PSD Bank Nürnberg am unteren Ende dieser Spanne.
Auch die ING hat ihre Zinsen für Immobilienkredite erneut erhöht – um bis zu 0,18 Prozentpunkte. Im repräsentativen Beispiel der Bank (300.000 Euro Darlehen, 15 Jahre Zinsbindung, 3 Prozent anfängliche Tilgung, 85 Prozent Beleihung) steigt der Sollzins auf 4,40 Prozent p. a. (zuvor 4,27 Prozent), der effektive Jahreszins auf 4,52 Prozent p. a. (zuvor 4,38 Prozent). Die monatliche Rate steigt auf 1850,00 Euro – zuvor lag sie bei 1817,50 Euro. Damit entstehen Mehrkosten von 32,50 Euro im Monat oder 390,00 Euro im Jahr, wenn die Tilgung unverändert bleibt. Im Vergleich zu Marktangeboten liegt die ING damit über den üblichen Konditionen: Interhyp gibt für fünfzehnjährige Laufzeiten einen üblichen Zins von 4,20 Prozent an, Dr. Klein eine Top-Spanne von 3,57 bis 4,22 Prozent.
Zinsrabatte nutzen: ING, DKB und Allianz bieten Vergünstigungen
Trotz der allgemeinen Zinsentwicklung können Kreditnehmer an verschiedenen Stellen sparen. Die ING bietet mehrere Zinsrabatte: Ab einer Darlehenssumme von 450.000 Euro reduziert sich der Zins um bis zu 0,10 Prozentpunkte. Für Immobilien mit Energieeffizienzklasse A oder A+ gibt es 0,10 Prozentpunkte Rabatt. Bei energetischen Modernisierungen ab 100.000 Euro gibt es ebenfalls 0,10 Prozentpunkte Rabatt, sofern sich die Energieeffizienzklasse um mindestens eine Stufe verbessert und danach mindestens Klasse F erreicht. Hinzu kommen 18 Monate ohne Bereitstellungszinsen. Bei der Verlängerung bestehender ING-Darlehen für Einfamilien-, Reihen- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften gibt es 0,10 Prozentpunkte Rabatt – möglich bis zu 60 Monate vor Ablauf der alten Zinsbindung.
Die DKB gewährt beim Kauf einer Bestandsimmobilie einen Zinsrabatt von 0,10 Prozentpunkten, wenn das Gesamtfinanzierungsvolumen mindestens 250.000 Euro beträgt, maximal 80 Prozent des Kaufpreises finanziert werden und die Immobilie laut Energieausweis die Energieeffizienzklasse B bis F aufweist. Die Allianz bietet bis zum 31.01.2027 einen Zinsabschlag von 0,20 Prozentpunkten, wenn eine Baufinanzierung zusammen mit einem KfW-Darlehen der Programme 124, 261, 297, 298, 300, 308, 358 oder 359 abgeschlossen wird. Wird durch eine Sanierung die Energieeffizienzklasse A oder A+ erreicht und liegt ein Energiebedarfsausweis vor, reduziert sich der Sollzins um weitere 0,10 Prozentpunkte – auch für Neubauten.
Grundsätzlich gilt: Die Konditionen für Immobilienkredite lassen sich nicht pauschal vergleichen, sondern hängen maßgeblich von der finanziellen Situation des Kreditnehmers, dem Immobilienwert und dem Eigenkapitalanteil ab. Ein genauer Vergleich der Angebote lohnt sich, denn bereits geringe Zinsunterschiede können sich über die Laufzeit auf mehrere Tausend Euro summieren.
