Das Tempelhofer Feld könnte zum Testgebiet für seriellen Wohnungsbau in großem Stil werden. Diese Erwartung teilen Finanzsenator Stefan Evers (CDU) und Hinrich Holm, Chef der Investitionsbank Berlin (IBB). Beide präzisierten am Donnerstag Informationen zu einer IBB-Studie zum Wohnungsbau an den Rändern des früheren Flughafengeländes.
Wohnungsbau auf dem Tempelhofer Feld: Machbarkeit bestätigt
Die Berliner Morgenpost hatte exklusiv berichtet, dass die IBB das von einer Gruppe von Architekten angestoßene und von der CDU unterstützte Vorhaben von 21.400 neuen Wohnungen als finanziell machbar einschätzt. Politisch ist der Wohnungsbau auf dem Feld umstritten. Tempelhof ist tabu, seit ein Volksentscheid 2014 jeglicher Bebauung dort eine Absage erteilt hatte.
Für Holm und seine Volkswirte ging es in der von der Finanzverwaltung beauftragten Untersuchung vor allem darum, den Wohnungsbau unter den Bedingungen der Berliner Liegenschaftspolitik zu betrachten. Die Kalkulation geht laut IBB auch dann auf, wenn 30 Prozent der Wohnungen, wie in Berliner Neubauprojekten üblich, vergünstigt angeboten werden. Die Rede ist von 7.000 Wohnungen, die für sieben Euro pro Quadratmeter und Monat angeboten werden.
Günstige Mieten nur durch serielles Bauen möglich
Die vergleichsweise günstigen Mieten sind nur in fabrikmäßig erstellten Gebäuden machbar. Noch wichtiger aber ist aus Sicht der IBB ein weiterer Aspekt: Es geht darum, die Wohngebäude so günstig hochzuziehen, dass am Ende auch im frei finanzierten Anteil keine Mondmieten von 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter herauskommen, wie sie normalerweise bei Neubauten üblich sind. Die Banker rechnen für das Tempelhofer Feld mit 16 Euro.
Dieser Wert ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen zu erreichen. Demnach muss das gesamte Gelände, das ein Drittel der Freifläche umfasst, aus einem Guss mit Gebäuden aus fabrikmäßig vorgefertigten Bauteilen hochgezogen werden. Dann seien für die Gebäude im Stil der klassischen Berliner Altbauten Baupreise von 3.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche machbar, hieß es. Um die Einheitlichkeit des Projektes zu sichern, sei es zweckmäßig, wenn das Land Berlin eine weitere Wohnungsbaugesellschaft gründet und ihr die Rolle als Bauherrin überträgt.
Land muss das Gelände in einem Guss anfassen
Später könnten einzelne Bestände dann auch an bestehende Landeskonzerne verkauft werden, die sie dann bewirtschaften. Um das ganze Projekt umzusetzen, seien die landeseigenen Wohnungsunternehmen jeweils zu klein. Banken würden angesichts der bestehenden Risiken in der Bilanz eine Finanzierung für das Gesamtprojekt verweigern. Das Projekt aufzuteilen, würde die Planung und Bebauung aus einem Guss infrage stellen. Die für die günstigen Mietpreise nötige Skalierung des seriellen Bauens werde so unmöglich.
Im Einzelnen kalkuliert die IBB mit 6,18 Milliarden Euro für die neuen Wohnungen. 618 Millionen Euro würden die Gewerbeflächen kosten, die wie in durchmischten Berliner Altbauquartieren in Erdgeschossen und Höfen entstehen sollen. Die Erschließung des Geländes haben die Zahlenexperten mit 643 Millionen Euro veranschlagt. Damit sollen nicht nur die Straßen auf dem Gelände selbst, sondern auch ein Tunnel unter der S-Bahn von Süden her realisiert werden. Hinzu käme ein neuer S-Bahnhof zwischen Tempelhof und Hermannstraße.
Risiken und soziale Infrastruktur
Rund 90 Millionen Euro müssten für Untersuchungen des möglicherweise schadstoffbelasteten Baugrundes herangezogen werden. Hier sieht die IBB ein Risiko, es könnte auch eine höhere Summe nötig werden. Für soziale Infrastruktur, also Schulen, Kitas, Jugend- und Seniorentreffs, sind 320 Millionen Euro vorgesehen. 118 Millionen Euro stehen für „Naturschutzausgleich“ im Plan, um Grünflächen zwischen den Häusern anzulegen.
Die 200 Hektar in der Mitte sollen als Park erhalten bleiben. Um das Gelände dauerhaft zu sichern, sollte der Senat es einer gemeinnützigen Stiftung übertragen. Das Land müsste die neue Gesellschaft mit Eigenkapital von zwei Milliarden Euro ausstatten. Das wäre seitens des Senats auch aus Krediten möglich. Solche Geschäfte unterliegen nicht der Schuldenbremse. Über die Jahre würde der Landeshaushalt aus den Mieteinnahmen das Geld wieder zurückbekommen.
Finanzierung über Erbbaurecht und Förderdarlehen
Die Grundstücke würden für 99 Jahre per Erbbaurecht vergeben. Die Finanzierung könnte über zinsfreie Förderdarlehen von 2,36 Milliarden Euro und Baukostenzuschüsse von 627 Millionen Euro ermöglicht werden, was den derzeit geltenden Förderrichtlinien entspricht. Von Banken müsste sich die öffentliche Bauherrin 2,92 Milliarden Euro zu einem Zinssatz von 4,5 Prozent im Jahr leihen. Der Grundstückswert wird mit 2,58 Milliarden Euro angesetzt. Daraus ergibt sich über 99 Jahre ein Erbbauzins von knapp 26 Millionen Euro, den das Land als Einnahme verbuchen könnte.
Das alles kann funktionieren, weil Wohnungen in derart zentraler Lage und zu den angepeilten leistbaren Preisen sich angesichts der Wohnungsnot leicht vermieten lassen. Im Finanzressort und bei der IBB geht man aber auch davon aus, dass ein hochskalierter Bau von seriell vorgefertigten Blocks auch für andere größere Wohnungsbauflächen in Berlin eine Option sein kann. Das Modell zeigt auch, dass der von den Linken propagierte verstärkte Wohnungsbau durch landeseigene Akteure auch von IBB und Finanzverwaltung für möglich gehalten wird.
Politische Widerstände gegen Randbebauung
Ob es zu alldem kommt, ist jedoch keineswegs ausgemacht. Denn die politischen Widerstände gegen eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes sind groß. Grüne und Linke sind dagegen, wollen lieber andere Flächen für den Wohnungsbau nutzen. Zuletzt hatte sich auch SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach entsprechend positioniert. Die CDU wiederum ist von ihrer früheren Position abgerückt, wonach nur eine neue Volksabstimmung den Volksentscheid außer Kraft setzen kann. Nun soll die Wahl am 20. September ein Plebiszit über die Zukunft des Feldes darstellen.
