Die Frage nach der Wohnfläche und der Anzahl der Zimmer ist eine der ersten, die sich Wohnungssuchende stellen. Doch die Angaben in Inseraten sind nicht immer eindeutig. Unterschiedliche Berechnungsmethoden und Begriffsauslegungen führen häufig zu Missverständnissen. Dieser Artikel klärt die wichtigsten Fragen rund um Wohnfläche, Balkone, Dachschrägen und die Definition eines Zimmers.
Rechtliche Grundlagen: Die Wohnflächenverordnung
In Deutschland gibt es für frei finanzierten Wohnraum keinen einheitlich zwingenden Berechnungsmaßstab. „Heute gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem sozialen Wohnungsbau als Maßstab für die vermietete Wohnfläche“, sagt Rechtsanwalt Christoph Stroyer, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Allerdings nur, wenn die Vertragsparteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen haben.
Welche Flächen zählen zur Wohnfläche?
Laut Stroyer zählen alle Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich der Wohnung zugeordnet werden können und zu Wohnzwecken nutzbar sind. Dazu gehören Wohn-, Schlaf-, Arbeits- und Kinderzimmer, die Küche, das Bad, Flure sowie Abstellräume innerhalb der Wohnung. „Nicht zur Wohnfläche gehören insbesondere Kellerräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Waschküchen, Dachböden, sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut und bauordnungsrechtlich genehmigt sind, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen“, erklärt Stroyer. Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland betont, dass diese als Nutzflächen gelten und nicht in die Wohnflächenangabe einfließen dürfen.
Balkone, Terrassen und Dachschrägen
Bei Balkonen, Loggien und Terrassen gibt es Einschränkungen. „Balkone, Loggien und Terrassen können zumeist nur mit einem Anteil von 25 Prozent ihrer Grundfläche angesetzt werden“, sagt Paul. Nur wenn sie außergewöhnlich groß, hochwertig ausgestaltet oder besonders wettergeschützt sind, können sie mit bis zu 50 Prozent berücksichtigt werden. Bei Dachschrägen bleiben Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter vollständig unberücksichtigt. Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden zu 50 Prozent angerechnet. Erst ab einer Höhe von mehr als zwei Metern zählen sie vollständig zur Wohnfläche.
Was gilt als Zimmer?
Für die Zimmeranzahl gibt es keine gesetzlichen Vorschriften. „Jedoch gelten als Zimmer nur solche Räume, die ihrer Funktion nach dem Wohnen dienen und hierfür auch geeignet sind“, erklärt Paul. Typischerweise werden Wohn-, Schlaf-, Kinder- und Arbeitszimmer erfasst. Nicht als Zimmer zählen Küche, Badezimmer, Flure oder reine Abstellräume, da sie nicht dem Aufenthalt zu Wohnzwecken dienen. „Sehr kleine Räume von weniger als zehn Quadratmetern können in der Regel ebenfalls nicht als eigenständige Zimmer gewertet werden“, so Paul. Ab einer Größe von mindestens sechs Quadratmetern könnten sie nach etablierter Zählweise als halbe Zimmer gewertet werden.
