Risiken und Chancen beim Optionskauf: Wie Käufer trotz Unsicherheiten Immobilien sichern können
Der Optionskauf bietet Käufern und Verkäufern mehr Flexibilität, erfordert aber eine sorgfältige vertragliche Gestaltung. Wer eine Immobilie kaufen will, aber noch auf die Finanzierungszusage der Bank, eine Erbschaft oder anderes Kapital wartet, kann sich das Objekt trotzdem sichern. Mit einem sogenannten Optionskauf erhält der Interessent das Recht, ein Haus oder eine Wohnung später zu einem bereits festgelegten Preis zu erwerben – ohne sofort kaufen zu müssen.
Mehr Zeit für wichtige Entscheidungen
Besonders sinnvoll ist ein Optionskauf, wenn vor dem Erwerb noch offene Fragen geklärt werden müssen. Das gilt etwa beim Kauf eines Baugrundstücks ohne vorliegende Baugenehmigung oder bei geplanten An- und Umbauten. Der Vorteil: Kaufinteressierte können prüfen, ob ihre Vorhaben umsetzbar sind. Werden Genehmigungen erteilt oder Finanzierungsfragen geklärt, wird die Option gezogen. Scheitern die Pläne, kann die Option verfallen. Planungs- oder Beratungskosten sind zwar verloren, ein größeres finanzielles Risiko lässt sich aber vermeiden. Zudem verpflichtet sich der Verkäufer dazu, die Immobilie während eines vereinbarten Zeitraums nicht anderweitig zu verkaufen.
Ohne Notar geht es nicht
Vor dem Abschluss müssen Käufer und Verkäufer zentrale Punkte festlegen. Dazu gehören der Kaufpreis, die Laufzeit der Option und die sogenannte Optionsprämie. Diese beträgt laut Immobilienmakler David Gramzow häufig zwischen einem und fünf Prozent des späteren Kaufpreises. Besonders wichtig ist die rechtliche Absicherung. Ein Optionskauf über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Eine einfache schriftliche Vereinbarung reicht nicht aus. Ohne die vorgeschriebene Form wäre der Vertrag rechtlich unwirksam. Zusätzlich wird der spätere Eigentumserwerb meist durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert. Sie verhindert, dass die Immobilie während der Laufzeit anderweitig verkauft oder zusätzlich belastet wird.
Chancen und Risiken
Für Käufer bietet der Optionskauf vor allem Planungssicherheit. Steigt der Wert der Immobilie, bleibt der vereinbarte Kaufpreis bestehen. Entwickelt sich das Vorhaben ungünstig, kann die Option ungenutzt bleiben. Für Verkäufer liegt darin zugleich das größte Risiko: Sie profitieren nicht von möglichen Wertsteigerungen und müssen damit rechnen, dass der Kauf am Ende nicht zustande kommt. Als Ausgleich erhalten sie in der Regel die vereinbarte Optionsprämie. Experten empfehlen neben dem Notar auch die Beratung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt. Notare müssen neutral bleiben und prüfen vor allem die rechtliche Wirksamkeit des Vertrags. Anwälte können zusätzlich mögliche Risiken für die jeweilige Vertragspartei erkennen und minimieren.
