Die Bauzinsen sind zuletzt leicht gesunken, doch Immobilienkäufer sollten nicht auf weiter fallende Zinsen spekulieren. Das rät Florian Pfaffinger, Zinsexperte der Dr. Klein Privatkunden AG, im Zins-Check der Woche der Funke Mediengruppe. „Zum Jahresende rechnen wir mit einer leichten Aufwärtstendenz“, erklärt Pfaffinger. Für das zweite Halbjahr 2026 erwartet er Topzinsen zwischen 3,3 und 4,9 Prozent für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung und 80 Prozent Beleihungsauslauf.
EZB-Zinsentscheid spielt nur geringe Rolle
Der Ende Juli anstehende Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Bauzinsen laut Pfaffinger nur untergeordnet. „Der EZB-Leitzins beeinflusst vor allem kurzfristige Kredite“, sagt er. Maßgeblich für die Bauzinsen seien vielmehr die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe. Trotz der jüngsten Bewegung bleibe das Zinsniveau historisch betrachtet attraktiv. Ein Anstieg um 0,2 oder 0,3 Prozentpunkte könne die Finanzierung jedoch deutlich verteuern, warnt der Experte. „Umso wichtiger ist eine gute Vorbereitung vor dem Kauf.“
Realistische Budgetplanung und Flexibilität
Pfaffinger rät Kaufinteressenten, ihr Budget frühzeitig realistisch zu planen und sich nicht an die persönliche Belastungsgrenze zu bringen. „Es hilft, bei der Immobiliensuche realistisch zu bleiben“, sagt er. Flexibilität bei der Wahl der Immobilie schaffe zusätzliche Spielräume: Ob ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine große Erdgeschosswohnung mit Garten infrage kommt, sollte sorgfältig abgewogen werden. Auch bei der Finanzierung lohne sich ein Vergleich: „Mehrere Angebote zu prüfen“ empfiehlt Pfaffinger, denn nicht immer sei der niedrigste Zinssatz automatisch die beste Wahl. Entscheidend sei das Gesamtpaket.
Fachbewertung bei Bestandsimmobilien
Neben der Finanzierung spielt der Immobilienpreis eine entscheidende Rolle. Käufer sollten einschätzen können, ob eine Immobilie angemessen bewertet ist. „Im ersten Schritt helfen ein guter Überblick über den Markt und der Vergleich mit ähnlichen oder identischen Immobilien in derselben Lage“, sagt Pfaffinger. Bei Bestandsimmobilien, die älter als 20 Jahre sind, empfiehlt er, Fachleute wie Bausachverständige oder Architekten zur Besichtigung und Prüfung der Unterlagen hinzuzuziehen. „Mit ihrer Hilfe erhalten Kaufinteressenten erste Informationen zum Zustand der Immobilie und Hinweise auf mögliche Mängel“, so Pfaffinger. Das liefere zugleich Argumente für Preisverhandlungen, da notwendige Sanierungs- oder Modernisierungskosten frühzeitig berücksichtigt werden können.
Optimale Zinsbindung: Längere Laufzeiten für mehr Planungssicherheit
Die Wahl der passenden Zinsbindung ist bei einem Immobiliendarlehen, das häufig über mehrere Jahrzehnte läuft, von großer Bedeutung. „Eine pauschale Empfehlung lässt sich nicht aussprechen“, sagt Pfaffinger. Die optimale Laufzeit hänge von der persönlichen finanziellen Situation und dem individuellen Sicherheitsbedürfnis ab. Da deutlich sinkende Bauzinsen in den kommenden Jahren eher unwahrscheinlich seien, könne eine längere Zinsbindung das Risiko steigender Finanzierungskosten reduzieren. „Nach zehn Jahren haben Darlehensnehmende zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht“, erklärt Pfaffinger. Eine längere Zinsbindung bedeute mehr Planungssicherheit, aber nicht unbedingt weniger Flexibilität. Dafür verlangen Banken meist einen Aufschlag: Dieser liege bei einer 15-jährigen Zinsbindung derzeit bei etwa 0,2 Prozentpunkten und bei einer 20-jährigen Zinsbindung bei rund 0,3 Prozentpunkten, so der Experte. Die Höhe des Aufschlags variiert von Bank zu Bank.
