Die Bauzinsen folgen einem leichten Abwärtstrend, doch Immobilienkäufer sollten sich nicht in falscher Sicherheit wiegen. Florian Pfaffinger, Zinsexperte beim Kreditvermittler Dr. Klein, warnt im Zins-Check der Woche vor teuren Fehlern und gibt konkrete Tipps für eine erfolgreiche Finanzierung.
Bauzinsen aktuell: Leichter Rückgang, aber Aufwärtstrend erwartet
Wer derzeit eine Baufinanzierung sucht, profitiert von leicht gesunkenen Bauzinsen. In den kommenden Monaten könnte sich das jedoch wieder ändern. „Zum Jahresende rechnen wir mit einer leichten Aufwärtstendenz“, erklärt Pfaffinger. Für das zweite Halbjahr 2026 erwartet er Topzinsen zwischen 3,3 und 3,9 Prozent bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent.
Der Ende Juli anstehende Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank (EZB) spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle. „Der EZB-Leitzins beeinflusst vor allem kurzfristige Kredite“, sagt Pfaffinger. Maßgeblich für die Bauzinsen seien vielmehr die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe.
Historisch betrachtet attraktives Zinsniveau
Trotz der jüngsten Bewegungen bleibt das Zinsniveau aus historischer Sicht attraktiv. Pfaffinger rät jedoch davon ab, auf weiter sinkende Zinsen zu spekulieren. Bereits ein Anstieg um 0,2 oder 0,3 Prozentpunkte könne die Finanzierung für viele Menschen deutlich verteuern. „Umso wichtiger ist eine gute Vorbereitung vor dem Kauf“, betont der Experte.
Die Frage, ob sich der Immobilienkauf in unsicheren Zeiten überhaupt noch lohnt, beantwortet Pfaffinger differenziert: „Das hängt stark von der persönlichen Situation ab.“ Angesichts steigender Mieten, besonders in den Metropolregionen, könne sich der Erwerb von Wohneigentum allein deshalb lohnen, weil sich Käufer mit einer selbst genutzten Immobilie unabhängiger vom Mietmarkt machen.
Budget realistisch planen und nicht überreizen
Pfaffinger rät Kaufinteressenten, ihr Budget frühzeitig realistisch zu planen und sich finanziell nicht an die persönliche Belastungsgrenze zu bringen. Wer bei der Wahl der Immobilie flexibel bleibe, schaffe zusätzliche Spielräume: „Es hilft, bei der Immobiliensuche realistisch zu bleiben.“ Zudem lohne sich auch bei der Immobilienfinanzierung ein Vergleich. Nicht immer sei der niedrigste Zinssatz automatisch die beste Wahl. Entscheidend sei das Gesamtpaket der Finanzierung. Pfaffinger empfiehlt, „mehrere Angebote zu prüfen“.
Fachbewertung bei Bestandsimmobilien ratsam
Neben der Finanzierung spielt der Immobilienpreis eine entscheidende Rolle. Käufer sollten einschätzen können, ob eine Immobilie angemessen bewertet ist. „Im ersten Schritt helfen ein guter Überblick über den Markt und der Vergleich mit ähnlichen oder identischen Immobilien in derselben Lage“, sagt Pfaffinger. Bei Bestandsimmobilien, die älter als 20 Jahre sind, empfiehlt der Experte, Fachleute wie Bausachverständige oder Architekten zur Besichtigung und Prüfung der Unterlagen hinzuzuziehen. „Mit ihrer Hilfe erhalten Kaufinteressenten erste Informationen zum Zustand der Immobilie und Hinweise auf mögliche Mängel“, so Pfaffinger. Das liefere zugleich wichtige Argumente für Preisverhandlungen.
Optimale Zinsbindung: Keine pauschale Empfehlung
Ein Immobiliendarlehen läuft häufig über mehrere Jahrzehnte. Die optimale Laufzeit der Zinsbindung hänge von der persönlichen finanziellen Situation und dem individuellen Sicherheitsbedürfnis ab. „Eine pauschale Empfehlung lässt sich nicht aussprechen“, sagt Pfaffinger. Da deutlich sinkende Bauzinsen in den kommenden Jahren eher unwahrscheinlich seien, könne eine längere Zinsbindung das Risiko steigender Finanzierungskosten jedoch reduzieren. „Nach zehn Jahren haben Darlehensnehmende zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht“, erklärt Pfaffinger. Eine längere Zinsbindung bedeute mehr Planungssicherheit – aber nicht unbedingt weniger Flexibilität. Dafür verlangen Banken allerdings meist einen Aufschlag: Dieser liege bei einer 15-jährigen Zinsbindung derzeit bei etwa 0,2 Prozentpunkten und bei einer 20-jährigen Zinsbindung bei rund 0,3 Prozentpunkten, so der Experte.
