Wer heute eine Baufinanzierung abschließen möchte, steht vor größeren Hürden als noch vor wenigen Jahren. Die Niedrigzinsphase mit Baudarlehen von rund einem Prozent endete 2022. Mitte Juli 2026 bewegen sich die Bauzinsen je nach Finanzierung zwischen etwa 3,6 und 4 Prozent. Dabei können wenige Prozentpunkte Zehntausende Euro mehr oder weniger bei der Abzahlung ausmachen. Auch die Banken prüfen bei der Immobilienfinanzierung genauer: Kredite ohne Eigenkapital sind derzeit die Ausnahme. Wer wenig oder kein eigenes Geld einbringt, muss meist einen Risikoaufschlag zahlen. Doch wie viel Eigenkapital reicht für eine eigene Wohnung oder ein Haus? Das erklärt Henrik Fork-Weigel, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes (BSB), anhand einer fiktiven Person mit 100.000 Euro Rücklagen.
100.000 Euro Eigenkapital: „Gute Basis“, aber Realität enttäuscht
Mit 100.000 Euro ließe sich ein großer Teil der Nebenkosten abdecken, erklärt Fork-Weigel: „100.000 Euro Eigenkapital sind in vielen Fällen eine gute Basis, um die Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten, die nicht in die Finanzierung eingehen, zu decken.“ Dazu gehören je nach Bundesland und Kauf unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und möglicherweise eine Maklerprovision. Oft bewegen sich 100.000 Euro aber eher an der unteren Grenze des Möglichen: Idealerweise bringen Käufer laut Fork-Weigel auch einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln auf. Als Orientierung nennt der Experte rund 20 Prozent der Gesamtkosten aus Kaufpreis plus Nebenkosten. Das Problem: Angesichts der hohen Immobilienpreise erreichten viele Käufer diese Marke heute nicht mehr.
Das zeigt auch der Preisindex (EPX) der Finanzierungsplattform Europace: Wer beispielsweise ein Neubauhaus kaufen möchte, zahlt demnach im Durchschnitt rund 581.000 Euro. 20 Prozent des Kaufpreises allein entsprechen bereits rund 116.000 Euro, hinzu kommen die Kaufnebenkosten. Die Beispielperson würde mit ihren 100.000 Euro zwar ein solides finanzielles Polster mitbringen, die häufig empfohlene Größenordnung aber nicht erreichen.
Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital: Dann kann es klappen
Eine eigene Immobilie mit 100.000 Euro Eigenkapital muss dennoch kein Traum bleiben. Zum einen können die Kosten für Bestandsimmobilien deutlich günstiger sein – laut EPX liegen sie im Schnitt bei etwa 378.000 Euro. Auch in ländlichen Regionen sind die Kaufpreise oft niedriger. Zum anderen lässt sich eine Finanzierung nie allein anhand einer einzigen Summe beurteilen. Entscheidend sind laut Fork-Weigel die persönlichen und finanziellen Rahmenbedingungen: Wie hoch darf die monatliche Rate sein, ohne dass jeder ungeplante Einkauf zum Problem wird? Passt das Haus auch langfristig zur Lebensplanung? Bleibt nach dem Kauf noch ein Notgroschen für Reparaturen, ein kaputtes Auto oder andere unerwartete Ausgaben übrig? „Wenn das alles passt, würde ich dazu raten, nicht allein auf sinkende Preise oder Zinsen zu spekulieren“, so der Experte. Denn auch das Warten kostet Geld: In vielen Regionen steigen die Mieten weiter. Wer monatlich einen hohen Betrag an den Vermieter überweist, verliert wichtige Beträge für seine Finanzierung. Unter den richtigen Voraussetzungen kann sich ein Kauf deshalb auch bei höheren Bauzinsen lohnen.
Nicht nur die Bauzinsen: Dieser überraschende Faktor treibt Kosten
Vor allem Kreditnehmer mit eigenem Bauvorhaben müssen weiterhin mit hohen Baukosten rechnen. Ein deutlicher Rückgang ist nach Einschätzung des Experten zunächst nicht in Sicht. Zudem herrsche Unsicherheit über die künftige Entwicklung. „Vor diesem Hintergrund wäre es nicht überraschend, wenn Bauunternehmen wieder häufiger Preisgleitklauseln in Verträgen verwenden“, warnt Fork-Weigel. Solche Klauseln sollen es Bauunternehmen ermöglichen, einen vereinbarten Preis während der Bauphase anzupassen. Steigen etwa die Kosten für Material oder Löhne, kann dadurch auch die Rechnung für den Bauherrn höher ausfallen. Für Käufer und Bauherren entsteht damit ein zusätzliches Risiko bei der Kostenplanung. Doch Fork-Weigel beruhigt: Nicht immer seien solche Klauseln wirksam. Im Zweifel sollten Betroffene den Vertrag deshalb rechtlich prüfen lassen.
Bankenvergleich spart Tausende Euro
Trotz gestiegener Finanzierungskosten bleibt Käufern Spielraum, um zu sparen. Einer der wichtigsten Schritte ist laut Fork-Weigel der Vergleich mehrerer Banken. „Die Unterschiede können derzeit erheblich sein“, sagt er. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger wirkt auf den ersten Blick überschaubar, kann bei einer hohen Darlehenssumme und einer langen Laufzeit jedoch zusätzliche Kosten von 50.000 Euro oder mehr verursachen. Die Angebote der Banken unterscheiden sich außerdem bei den Eigenkapitalanforderungen, der anfänglichen Tilgung, der Dauer der Zinsbindung, möglichen Sondertilgungen und der Bewertung der Immobilie. Lehnt eine Bank den Kredit ab, kann dieselbe Finanzierung bei einem anderen Institut durchaus möglich sein – manchmal sogar zu besseren Konditionen. „Für Verbraucherinnen und Verbraucher lohnt es sich deshalb unbedingt, Angebote sorgfältig zu vergleichen“, so der Profi.
Käufer dürfen sich nie von Maklern, Verkäufern, Bauträgern oder Banken unter Zeitdruck setzen lassen. „Die Entscheidung für den Kauf oder Bau einer Immobilie sollte niemals überstürzt getroffen werden“, betont Fork-Weigel. Sind die finanziellen Möglichkeiten dagegen sorgfältig geprüft, „kann reines Abwarten riskant sein“. Wer bereits eine passende Immobilie gefunden hat und nur noch auf günstigere Zinsen oder niedrigere Baukosten hofft, zahlt am Ende womöglich mehr.
Fazit: Mit 100.000 Euro Immobilie finanzieren – das sollten Käufer beachten
Für die Beispielperson mit 100.000 Euro Eigenkapital gibt es keine pauschale Empfehlung. Ein Kauf kann sinnvoll sein, wenn die monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleibt, die Immobilie zur eigenen Lebensplanung passt und im Anschluss ausreichend Rücklagen vorhanden sind. Die 100.000 Euro sind eine gute Grundlage, gemessen an den heutigen Immobilienpreisen allerdings weniger üppig, als es klingt. Für ein Neubauhaus im durchschnittlichen Preisbereich reicht die Summe als häufig empfohlener Eigenkapitalanteil von 20 Prozent nicht aus. Allerdings gibt es oft günstigere Bestandsimmobilien. Ein Grund, den Immobilienkauf grundsätzlich aufzugeben, ist das nicht. Kreditnehmer müssen hier aber besonders genau rechnen, mehrere Banken vergleichen und sich nicht darauf verlassen, dass Zinsen oder Baukosten in naher Zukunft von selbst deutlich günstiger werden.
