Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Immobilienmaklerin zur Rückzahlung einer Provision in Höhe von knapp 9000 Euro verurteilt, weil der Maklervertrag aufgrund eines Formfehlers unwirksam war. Verbraucher sollten nun prüfen lassen, ob sie zu Unrecht gezahlte Provisionen zurückfordern können.
Urteil des BGH: Formfehler macht Maklervertrag nichtig
Mit Urteil vom 21. Juli 2026 (Az.: I ZR 202/25) entschied der BGH, dass ein Maklervertrag, der nicht die gesetzlich vorgeschriebene Textform wahrt, von Anfang an nichtig ist. Der Makler verliert dadurch seinen Anspruch auf die Provision. Bereits gezahlte Beträge können zurückverlangt werden. In dem verhandelten Fall hatte ein Ehepaar sein Haus verkauft und der Maklerin eine Provision von 8811 Euro gezahlt. Später forderten sie das Geld zurück – zu Recht, wie der BGH nun bestätigte.
Strengere Regeln seit 2020: Textform ist Pflicht
Seit Ende 2020 schreibt Paragraf 656a BGB für Maklerverträge über den Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zwingend die Textform vor. Das bedeutet, die Vereinbarung muss auf einem dauerhaften Datenträger, etwa per E-Mail, lesbar festgehalten werden. Im konkreten Fall verlief die Verhandlung per E-Mail. Die Maklerin beendete ihre Nachricht mit einer Grußformel und ihren Kontaktdaten, fügte aber erst darunter rechtliche Hinweise an, darunter das Provisionsverlangen. Der BGH befand dies für formunwirksam.
Wo endet die Erklärung? Signatur als Abschluss
Der BGH betonte: Auch wenn bei einer E-Mail keine handschriftliche Unterschrift nötig ist, muss der Erklärende deutlich machen, wo seine Erklärung endet. Eine Signatur oder Grußformel signalisiert dem Empfänger den Abschluss des Textes. Rechtlich relevante Vertragsbestandteile wie das Provisionsverlangen dürfen nicht einfach „unten angehängt“ werden, ohne dass danach ein weiterer, eindeutiger Textabschluss folgt. Fehlt dieser Abschluss, ist die Textform verletzt und der gesamte Maklervertrag nichtig.
Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag schafft keinen Zahlungsanspruch
Das Urteil räumt auch mit einem verbreiteten Irrglauben auf: Viele notarielle Kaufverträge enthalten eine Maklerklausel, die besagt, dass dem Makler eine Courtage zusteht. Verbraucher glauben oft, sie könnten später nichts mehr gegen die Provision unternehmen. Der BGH stellt jedoch klar: Eine solche Klausel heilt einen fehlerhaften Maklervertrag nicht. Auch wenn im Notarvertrag eine Maklerklausel steht, kann die Rückforderung möglich sein. „Das Urteil zeigt, wie präzise Immobilienmakler ihre Verträge gestalten müssen, damit eine Beauftragung wirksam ist. Nach unserer Erfahrung scheitern viele Makler in der Praxis genau daran“, erklärt Roland Klaus, Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf.
Betroffene sollten Verträge prüfen lassen
Maklerkunden sollten daher stets prüfen lassen, ob die Beauftragung eines Immobilienmaklers wirklich wirksam ist. Eine solche Prüfung durch erfahrene Anwälte ist beispielsweise kostenlos und unverbindlich bei der Interessengemeinschaft Widerruf möglich. Der BGH hat mit diesem Urteil die Rechte von Verbrauchern erheblich gestärkt. Viele Verträge von Immobilienmaklern können unwirksam sein – mit der Folge, dass der Kunde keine Provision bezahlen muss.
