Immobilien mit schlechter Energieeffizienz verlieren massiv an Wert. Banken und Märkte bestrafen Eigentümer, die nicht sanieren, mit sogenannten Brown Discounts. Das betrifft vor allem Gebäude in den Energieeffizienzklassen F, G und H. Andreas Michels, Immobilienökonom und Architekt, warnt: „Die Brown Discounts, die aufgerufen werden, sind erheblich.“ Seit fast 25 Jahren berät er Bestandshalter und führt die Generalplanungs- und Sanierungsunternehmen &MICA und &ENSA mit rund 120 Mitarbeitenden in Berlin und Köln.
Energieeffizienz als entscheidender Wertfaktor
Energieeffizienz ist längst ein zentraler Wertfaktor für Immobilien. Schwächelt ein Gebäude in diesem Bereich, wird der Finanzierungsspielraum enger, die Marge dünner und der Verkauf schwieriger. Michels präzisiert: „Institutionelle Investoren und Fonds legen viel Wert auf ESG-Kriterien. Immobilien, die sie nicht erfüllen, werden mit einem Abschlag bewertet oder gleich aus Portfolios genommen.“ Seine Unternehmen &ENSA haben sich auf die energetische Sanierung von Wohnanlagen spezialisiert und betreuen Kunden wie Empira, Dawonia, Dereco oder Sparkasse S-Immobilienpartner.
CO2-Preis treibt Sanierungsdruck
Der CO2-Preis im nationalen Emissionshandel steigt rasant. Lag er 2021 noch bei 25 Euro pro Tonne, erreichte er 2025 bereits 55 Euro. Seit dem 1. Juli 2026 werden die Emissionszertifikate versteigert. Das Kopernikus-Projekt Ariadne am Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung prognostiziert für 2030 rund 120 Euro pro Tonne, andere Schätzungen liegen noch höher. Michels rechnet vor: „Wer solche Kosten auf Tausende Mietwohnungen hochrechnen muss, betrachtet Sanierungskosten mit neuen Augen.“ Hinzu kommt das Versorgungsrisiko: „Der Konflikt im Iran hat erneut gezeigt, wie sich steigende Energiepreise auf Wohnungsbestände auswirken können, die auf fossile Energieträger setzen.“
Warum die Wohnungswirtschaft zögert
Trotz des Drucks bleibt der Gebäudesektor das Schlusslicht der Energiewende. Der Expertenrat für Klimafragen stellte in seinem jüngsten Prüfbericht fest, dass die Emissionen im Gebäudesektor um 3,4 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente gestiegen sind. Michels sieht einen Grund in der mangelnden Umsetzungskapazität: „Nur wenige Dienstleister sind in der Lage, mehrgeschossige Wohngebäude aus einer Hand zu modernisieren.“ &ENSA versteht sich als One-Stop-Shop der Wohnungswirtschaft und beschäftigt nicht nur Energieeffizienz-Experten, sondern auch Bauleiter, Immobilienökonomen und Ingenieure der Technischen Gebäudeausrüstung.
Komplexe Sanierungsprojekte erfordern ganzheitliche Konzepte
Für die Sanierung eines Gebäudekomplexes mit Hunderten Mieteinheiten oder eines ganzen Quartiers braucht es eine präzise digitale Bestandsanalyse, fachgerechte Planung, ein belastbares Gesamtkonzept und letztlich Unternehmen, die tatsächlich bauen. Michels betont: „Energieberatung ist eine Sache, die Umsetzung im laufenden Betrieb, über viele Gebäude hinweg mit Wohnungen, in denen überall Menschen leben, schon noch eine andere.“
