Der Traum vom Eigenheim erfordert bei Bestandsimmobilien besondere Sorgfalt. Tobias Beuler, Bausachverständiger und Autor der Bücher „Bau keinen Scheiß“ und „Kauf keinen Scheiß“, warnt vor typischen Fehlern. Im Interview erklärt er, worauf Käufer unbedingt achten sollten.
Neubau versus Bestand: Die größeren Herausforderungen
Beuler zufolge ist der Kauf einer gebrauchten Immobilie deutlich schwieriger als ein Neubau. „Beim Neubau kann man mit einem Architekten auf dem weißen Papier beginnen und das Traumhaus kompromisslos planen“, so der Experte. Bei einer Bestandsimmobilie hingegen sei man an einen oft 30 bis 60 Jahre alten Grundriss gebunden. Früher sei ganz anders gebaut worden als heute.
Als Beispiel nennt Beuler Badezimmer: „Das waren meist ganz kleine, hochgekachelte Schläuche.“ Heute denke man eher in Richtung Wellness-Oase mit freistehender Badewanne und ebenerdiger Dusche. Doch allein wegen der Statik könne man nicht einfach Wände einreißen. Auch die Verlegung von Leitungen sei aufwendig – sonst kämen Rohre aus der Decke, wo eigentlich das Wohnzimmersofa stehen sollte.
Haustechnik und Grundriss: Enge Grenzen
Ein weiteres Problem sei die Haustechnik. Wärmepumpe, Warmwasserspeicher und Elektrokasten fürs Smart Home passten oft nicht mehr in die kleinen Technikräume älterer Häuser. „Will ich den Raum vergrößern, muss ich wertvolle Quadratmeter aus dem vielleicht schon kleinen Wohnzimmer opfern“, erklärt Beuler. Oft könne man die gebrauchte Immobilie gar nicht so auf Vordermann bringen, wie man es gern hätte.
Um einen Fehlkauf zu vermeiden, empfiehlt Beuler, vor dem Kauf einen Profi mitzunehmen. Zwar dürfe dieser nicht in Wände bohren, aber eine Sichtkontrolle könne Aufschluss geben: „Wenn du dieses Haus kaufst, mach dir klar, dass in etwa fünf Jahren ein neues Dach fällig wird oder dass die Fenster erneuert werden sollten, bevor du eine neue Heizung einbaust.“ Wichtig sei auch, den Sanierungsbedarf bei der Finanzierung zu berücksichtigen. Gebrauchte Immobilien seien zwar günstiger, aber die Kosten für die Modernisierung könnten erheblich sein.
Ein Vorteil von Bestandsbauten: Man kann die Nachbarschaft bereits kennenlernen – Einkaufsmöglichkeiten, Vereine und die Umgebung. „Zieht man ins Neubaugebiet, weiß man nicht, was man später bekommt“, so Beuler.
Die Eigentümerversammlung als Schlüssel
In seinem neuen Buch rät Beuler, vor dem Kauf einer Wohnung im Mehrfamilienhaus die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu lesen. „Man erfährt, wie das Haus geführt wird, welche Kultur herrscht und wie die Eigentümer zusammenleben“, sagt er. Besonders in Häusern mit Eigentümern und Mietern gebe es oft Konflikte: Die einen wollen viel in die Fassade oder den Garten investieren, die anderen als Investoren lieber sparen. Die Protokolle zeigen, wie solche Punkte diskutiert werden und wie die Eigentümerstruktur aussieht.
Besonders wichtig sei der Tagesordnungspunkt „Sonstiges“. „Wenn der textlich länger ist als alle anderen besprochenen Punkte, dann auf jeden Fall Finger weg“, warnt Beuler. Dies deute auf hohes Konfliktpotenzial hin.
Fazit: Mit Fachwissen zum Traumhaus
Der Weg zum Eigenheim ist mit Hürden gepflastert. Doch wer sich vor dem Kauf gründlich informiert, einen Experten hinzuzieht und die Unterlagen genau prüft, kann böse Überraschungen vermeiden. Beulers Rat: „Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich beraten – dann wird aus der gebrauchten Immobilie vielleicht doch noch das Traumhaus.“
