Ein Eigenheim ist für viele Deutsche ein Traum – und wird es wohl auch noch lange bleiben. Das belegt eine neue Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag des Finanzierungsvermittlers Interhyp. Demnach sind bezahlbare Einfamilienhäuser fast nur noch auf dem Land und in strukturschwachen Regionen zu finden. Im bundesweiten Vergleich der 16 Bundesländer sind Eigenheime im Saarland, in Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt am billigsten. Ein typischer Musterhaushalt – eine Familie mit zwei Kindern und einem Einkommen im 70. Perzentil – muss dort im Schnitt etwa ein Viertel seines Nettoeinkommens für den Immobilienkredit aufwenden. Am anderen Ende der Skala liegen Berlin, Bayern und Hamburg, wo die monatliche Abzahlung rund 40 Prozent des Nettoeinkommens oder mehr verschlingt.
Musterhaushalt und Erschwinglichkeitsindex
Für die Analyse untersuchten die Kölner Ökonomen die Einfamilienhauspreise in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands. Als tragbar gelten im sogenannten „Erschwinglichkeitsindex“ monatliche Ausgaben für die Immobilie von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens. Die 100-Prozent-Marke kennzeichnet genau diese Grenze. Je höher der Indexwert über 100 liegt, desto leistbarer ist das Eigenheim; je niedriger, desto unerschwinglicher. Der bundesweite Durchschnittswert beträgt 103, doch die regionalen Unterschiede sind immens.
Wenig überraschend: Neben München liegen auch die sechs anderen größten deutschen Städte sowie deren Umland im eher unerschwinglichen Bereich. In kleineren Großstädten und angrenzenden Landkreisen sieht es etwas besser aus. Doch selbst die Durchschnittspreise der Länder verbergen teils enorme regionale Diskrepanzen. Am leichtesten erschwinglich sind Einfamilienhäuser im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein mit einem Indexwert von 187 und im unterfränkischen Kreis Rhön-Grabfeld (184). Dort verzehrt der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens des Musterhaushalts.
Die teuersten Regionen: München dominiert
Für eine Mehrheit unbezahlbar ist das Eigenheim dagegen am anderen Ende der Republik, im Kreis Garmisch-Partenkirchen: Der Indexwert liegt bei mageren 53. Am oberbayerischen Alpenrand müsste selbst der gut verdienende Musterhaushalt zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate ausgeben. Die Top Ten der teuersten Kommunen und Städte werden sämtlich von München und seinem Umland belegt. Auf dem zehnten Platz liegt etwa Ebersberg östlich von München, wo die Monatsrate dem IW zufolge mit 54 Prozent des Haushaltseinkommens zu Buche schlägt.
„Dies sind Werte, die weit jenseits jeder marktüblichen Tragbarkeitsgrenze liegen und den Einfamilienhauserwerb für den betrachteten Musterhaushalt rechnerisch ausschließen“, schreiben die IW-Experten. Auf Platz elf folgt eine ostdeutsche Stadt: das bei Reichen beliebte Potsdam vor den Toren Berlins mit einem Indexwert von 66.
Weniger als die Hälfte der Haushalte in bezahlbaren Kommunen
Betrachtet man die Bevölkerungsverteilung, wohnt weniger als die Hälfte der Musterhaushalte in Kommunen mit leistbaren Preisen. Die Autoren der Studie warnen davor, auf bessere oder günstigere Zeiten in naher Zukunft zu hoffen – das könnte vergeblich sein. Die Ergebnisse zeigen eine tiefe Spaltung des Immobilienmarkts: Während einkommensstarke Haushalte in ländlichen Regionen vergleichsweise günstig ein Eigenheim erwerben können, bleibt der Traum vom Haus in Ballungsräumen und schönen Landstrichen für viele unerreichbar.
