Das Berliner Architekturbüro Max Dudler hat den Wettbewerb für das neue Stadtquartier „Fountain“ südlich des Bahnhofs Gesundbrunnen gewonnen. Der spektakuläre Entwurf sieht 460 Wohnungen für rund 900 Menschen, Büros und Einzelhandel für 1200 Arbeitsplätze, eine Kita, ein „Dach aus Bäumen“ und einen Brückenpark vor, den Landschaftsarchitekt Florian Mänz von Vogt Landschaft als „einzigartig“ bezeichnet. In einem zweistufigen Werkstattverfahren wurde das Konzept von einer Expertenjury ausgewählt. Nach einer Baugenehmigung könnte das Quartier binnen zweieinhalb Jahren umgesetzt werden.
Planungsgebiet und bestehende Nutzung
Das 2,9 Hektar große Planungsgebiet in Berlin-Mitte ist bisher weitgehend ungenutzt. Ob das bestehende Gebäude mit dem Kaufland-Center erhalten oder abgerissen wird, ist noch nicht entschieden. Dies beunruhigt viele Anwohner, insbesondere im Brunnenviertel, die längere Wege zum Lebensmitteleinkauf befürchten.
Hochhäuser als städtebauliche Akzente
Als „Leuchttürme“ des neuen Quartiers sind zwei Hochhäuser an den kreuzenden Achsen der Brunnenstraße und der Ringbahntrasse vorgesehen: eines 60 Meter hoch, das zweite etwas kleiner. Diese sollen die städtebaulichen Knotenpunkte markieren und sind nach heutigem Stand vor allem für gewerbliche Nutzung geplant. Die übrigen Gebäude, die für Wohnungen gedacht sind, sollen maximal 23 Meter hoch werden.
Grünflächen und Brückenpark
Die Gesamtgeschossfläche für Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Hotel und soziale Einrichtungen beträgt laut Entwurf mehr als 80.000 Quadratmeter, davon knapp 37.000 Quadratmeter für Wohnungen. Um die hohe Bebauungsdichte auszugleichen, ist viel Grün vorgesehen. Richtung Bahnhof Gesundbrunnen ist ein begrünter Stadtplatz geplant, der die Umgebung kühlen und ein freundliches Entree bieten soll. Der Brückenpark an der denkmalgeschützten Swinemünder Brücke soll als mehr als 5000 Quadratmeter großer Freiraum die neue Bebauung mit der bestehenden Stadtstruktur verbinden. Die Jury sieht darin einen besonderen Mehrwert, der über das Quartier hinausreicht. Landschaftsarchitekt Mänz möchte die vorhandene Vegetation in den Park integrieren und den historischen Ort zum „identitätsstiftenden Mittelpunkt des neuen Quartiers“ machen.
Bauabschnitte und Zeitplan
Die ersten Spatenstiche sollen im westlichen Teil entlang der Brunnenstraße erfolgen, wo vornehmlich gewerbliche Nutzung vorgesehen ist: Einzelhandel, Büros, ein Hotel und Serviced Apartments. Im hinteren Teil sollen vor allem Wohnungen entstehen. Bezirksstadtrat Christopher Schriner will die Fertigstellung mit dem „Bau-Turbo“ forcieren. Allerdings muss zuvor ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden, was noch Jahre dauern kann. Nach dem derzeitigen Planungsrecht wären weder die Fläche noch die Nutzungen in dieser Form möglich.
Bewertung des Entwurfs
Die Jury lobt, dass es den Architekten gelungen sei, eine durchgängige Morphologie über das gesamte Areal und sämtliche Nutzungen hinweg zu entwickeln. Der Entwurf sei ein robustes Grundgerüst, das sich flexibel auf veränderte Anforderungen anpassen lasse. Senatsbaudirektorin Petra Kahlfeld bezeichnete den Sieger-Entwurf als „hervorragendes städtebaulich-freiraumplanerisches Gesamtkonzept für ein urbanes Quartier“. Der urbane Mix aus Wohnen, Arbeiten, sozialen Einrichtungen und Nahversorgung sei der richtige Ansatz. Ephraim Gothe, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, findet es „fantastisch“, dass Wohnraum für 900 Menschen geschaffen wird.
Sozialer Wohnungsbau und Kritik
Anwohner und lokale Initiativen befürchten jedoch hohe Mieten und Gentrifizierung. Sie fordern einen hohen Anteil an landeseigenem oder mietpreisgebundenem Wohnraum. Gothe verspricht, dass ein Drittel der Einheiten geförderte Wohnungen sein werden. Investor Hines hat dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung zugestimmt, wonach 30 Prozent der Wohngeschossfläche preisgebunden an Wohnberechtigungsschein-Besitzer vermietet werden. Kritiker bemängeln zudem die blockhafte und monotone Formensprache von Max Dudler, während Befürworter die rationale und minimalistische Architektur loben.
Rolle des Investors Hines
Alexander Möll, Head of Northern & Central Europe bei Hines, unterstreicht die Notwendigkeit einer einvernehmlichen Lösung zwischen Bezirk, Senat und Investor, die einen Mehrwert stiftet und mit der Zielsetzung der Stadt im Einklang steht. Hines ist ein weltweit tätiger Immobilien-Investmentmanager mit Hauptsitz in Houston, Texas, und in Deutschland durch die Hines Immobilien GmbH mit Sitz in Berlin vertreten. Das Unternehmen hat in sieben deutschen Großstädten Büro-, Wohn-, Logistik- und Mixed-Use-Immobilien entwickelt.
