Wer im Jahr 2026 auf günstigere Bauzinsen hofft, könnte enttäuscht werden. Doch nicht nur die Höhe der Zinsen entscheidet über den Abschluss einer Baufinanzierung. Vor allem zwei andere Hürden bremsen jetzt Immobilienkäufer aus, wie ein Experte verrät.
Stabile Bauzinsen erwartet
Der Immobilienökonom Michael Voigtländer rechnet für die zweite Jahreshälfte nicht mit größeren Bewegungen bei den Bauzinsen. „Grundsätzlich ist die Wahrscheinlichkeit einer seitlichen Bewegung der Zinsen am wahrscheinlichsten, aber es kann immer mal Bewegungen nach oben oder unten geben“, sagt er. Auch die Erwartungen der Marktteilnehmer deuten aktuell eher auf stabile Bauzinsen hin. Ganz ausschließen lassen sich größere Bewegungen allerdings nicht.
Die geopolitische Lage bleibt ein wichtiger Faktor: Entspanne sich die Situation im Nahen Osten, könnten die Inflationserwartungen sinken, so Voigtländer. Das würde auch niedrigere langfristige Zinsen begünstigen. Eine weitere Eskalation könnte dagegen die Inflation anheizen und die Zinsen wieder steigen lassen.
Eigenkapital als größte Hürde
Für viele Käufer ist inzwischen ohnehin nicht mehr nur der Zinssatz entscheidend. Mindestens ebenso wichtig ist die Frage nach dem verfügbaren Eigenkapital. Banken agieren aufgrund regulatorischer Vorgaben und der schwachen Konjunktur vorsichtiger als noch vor einigen Jahren. Dadurch steigen die Anforderungen an Kreditnehmer. Wer wenig Eigenkapital mitbringt, stößt deshalb schneller an seine Grenzen.
„Hier kann es aber je nach Bank sehr große Unterschiede geben“, sagt Voigtländer. Käufer sollten verschiedene Angebote vergleichen und prüfen, ob zusätzliche Sicherheiten infrage kommen. Dazu zählen beispielsweise Lebensversicherungen oder zusätzliche Sicherheiten durch einen Immobilienbesitz innerhalb der Familie.
Politische Entscheidungen mit Folgen
Neben Inflation, Wirtschaftslage und geopolitischen Krisen spielen auch politische Entscheidungen eine wichtige Rolle für den Immobilienmarkt. Besonders kritisch sieht Voigtländer die Diskussion über eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen in Berlin. Seiner Einschätzung nach könnte ein entsprechender Präzedenzfall weitreichendere Folgen haben, als viele vermuten. Banken müssten das Risiko ähnlicher Eingriffe dann grundsätzlich stärker berücksichtigen. Die Folge für Verbraucher wären höhere Risikoprämien – und damit potenziell teurere Immobilienkredite für alle Käufer.
Historische Perspektive
Trotz des gestiegenen Zinsniveaus sieht Voigtländer Wohneigentum aber weiterhin als erreichbar an. Historisch betrachtet seien die aktuellen Zinsen keineswegs außergewöhnlich hoch. „Man darf nicht vergessen, dass es auch Zeiten mit Zinssätzen jenseits von 8 Prozent gab“, stellt der Ökonom klar. Das eigentliche Problem liege an anderer Stelle: „genug Eigenkapital aufzubauen, um den Einstieg zu schaffen“. Viele junge Menschen sparten zwar konsequent, gleichzeitig stiegen in vielen Regionen die Immobilienpreise. Dadurch verschiebe sich der Kauf immer weiter nach hinten.
Das hat Folgen für die Finanzierung, denn wer später kauft, muss den Kredit in kürzerer Zeit zurückzahlen. Dadurch steigen die notwendige Tilgung und die monatliche Belastung. Aus Sicht Voigtländers wäre politische Unterstützung hier sinnvoll, etwa über Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz oder Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer. Beides könnte jungen Haushalten den Einstieg ins Wohneigentum erleichtern.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht nur auf die nächste Zinsbewegung schauen, sondern vor allem auf Eigenkapital, Finanzierungsspielraum und langfristige Tragfähigkeit der eigenen Baufinanzierung.
