Wer im Jahr 2016 eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen hat, muss jetzt die Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanzieren. Aus damals rund 1,4 Prozent Sollzins sind heute etwa vier Prozent geworden – eine deutliche Steigerung, die viele Eigentümer vor erhebliche Mehrbelastungen stellt. Die Analyse der Immobilienplattform Immoscout24 zeigt: Die Bauzinsen haben sich im Vergleich zu vor zehn Jahren fast verdreifacht. Entsprechend groß ist die Verunsicherung bei denen, die nun eine Anschlussfinanzierung benötigen.
„Wir raten unseren Kundinnen und Kunden, das Prolongationsangebot der bisherigen Bank nicht sofort anzunehmen, sondern zunächst Angebote zu vergleichen“, sagt Jörg Utecht, Geschäftsführer des Kreditvermittlers Interhyp, im Zins-Check der Woche gegenüber unserer Redaktion. Oft könne es sich seiner Erfahrung nach auch lohnen, die Bank zu wechseln. Denn dabei profitieren Kreditnehmer nicht nur von möglichen Neukundenkonditionen. Gleichzeitig wird die Immobilie neu bewertet.
Bankwechsel als unterschätzter Hebel
Der entscheidende Vorteil eines Bankwechsels liegt in der Neubewertung der Immobilie. Weil die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind und viele Eigentümer bereits einen Teil ihres Darlehens getilgt haben, sinkt der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet aus Sicht der Bank ein geringeres Risiko und damit bessere Konditionen für den Kreditnehmer.
„Durch die Neubewertung der Immobilie kann sich der Zinssatz bei einem Bankwechsel um bis zu 0,5 Prozentpunkte oder mehr verbessern“, erklärt Utecht. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und einer zehnjährigen Zinsbindung entspricht das einer Ersparnis von rund 10.000 Euro allein an Zinsen. „Die Kosten für eine Umschuldung betragen meist nur einen Bruchteil der Ersparnis, die durch den günstigeren Zinssatz entsteht“, so der Experte weiter. Üblicherweise fallen für Vorfälligkeitsentschädigung, Grundbuchänderung und neue Bearbeitungsgebühren einige tausend Euro an – eine Investition, die sich häufig innerhalb weniger Jahre amortisiert.
Bauzinsen: Diese Entwicklung zeichnet sich derzeit ab
Doch wie entwickeln sich die Bauzinsen überhaupt? Derzeit spricht wenig für deutlich sinkende Zinsen. „Die jüngste Eskalation im Nahen Osten hat die Renditen von Staatsanleihen steigen lassen“, erläutert Utecht. In der Folge seien auch die Bauzinsen leicht angestiegen. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen kurzfristig weiter auf dem aktuellen Niveau von rund vier Prozent für zehnjährige Darlehen bewegen werden – wobei die Volatilität ein ständiger Begleiter bleibt“, prognostiziert der Interhyp-Chef.
Wer den Zinsmarkt beobachtet, stellt außerdem fest, dass sich die Konditionen einzelner Banken teils deutlich voneinander unterscheiden. „Unterschiede bei den Zinssätzen ergeben sich vor allem daraus, dass Banken auf Marktbewegungen unterschiedlich schnell reagieren“, erklärt Utecht. Gerade in volatilen Marktphasen passten Kreditinstitute ihre Konditionen nicht synchron an. Deshalb lohne sich für Kaufinteressierte wie für Eigentümer, die eine Anschlussfinanzierung suchen, ein sorgfältiger Baufinanzierungsvergleich.
Eigenkapital: Wie viel wirklich nötig ist
Ein weiteres Problem bleibt die Eigenkapitalfrage. Banken vergeben Immobilienkredite derzeit vergleichsweise streng. „Am Ende ist jede Baufinanzierung individuell“, sagt Utecht. Grundsätzlich empfiehlt er eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zuzüglich der Kaufnebenkosten. „Mit zunehmendem Eigenkapital sinkt auch das Risiko für die Banken, wodurch sich die Zinskonditionen verbessern“, erklärt er. Deshalb sei es gerade im aktuellen Marktumfeld sinnvoll, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.
Wie groß die Lücke zwischen Wunsch und Wirklichkeit ist, zeigt die aktuelle Leistbarkeitsstudie von Interhyp. Während mehr als die Hälfte der Kaufinteressenten glaubt, das notwendige Eigenkapital innerhalb von fünf Jahren ansparen zu können, gaben die befragten Immobilienbesitzer an, dafür deutlich länger gebraucht zu haben – ein Drittel sogar mehr als zehn Jahre. „Wer einen Immobilienkauf plant, sollte daher möglichst früh mit dem Ansparen beginnen“, rät Utecht.
Der Weg in die eigenen vier Wände bleibt damit zwar anspruchsvoll, ist aber keineswegs unerreichbar. Wer langfristig Vermögen aufbaut und ausreichend Eigenkapital anspart, verbessert seine Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung. Gleichzeitig gilt: Jede Baufinanzierung muss sorgfältig geplant und individuell geprüft werden. Ein unabhängiger Vergleich der Angebote und die Beratung durch einen Kreditvermittler können dabei helfen, die optimale Strategie für die eigene Situation zu finden.
Über den Experten
Jörg Utecht führt die Interhyp AG seit April 2017 als Vorstandsvorsitzender. Er ist verantwortlich für die Bereiche Brand & Communications, Human Resources, Legal Compliance & Risk sowie Strategy & Transformation und für den gesamten Vertrieb. Vor seinem Wechsel zu Interhyp war er Executive Director bei J.P. Morgan, wo er die Corporate-Finance-Beratung von Finanzinstituten im deutschsprachigen Raum leitete.
