Der demografische Wandel wird den deutschen Wohnungsmarkt in den kommenden Jahrzehnten grundlegend verändern – jedoch regional höchst unterschiedlich. Während Großstädte wie Berlin, München oder Köln unter akutem Wohnungsmangel leiden, kämpfen strukturschwache Regionen wie Teile Sachsen-Anhalts bereits heute mit wachsendem Leerstand. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bezeichnet den demografischen Wandel deshalb als „eine räumliche Herausforderung“, die in der öffentlichen Debatte bislang unterschätzt werde.
Wachsende Städte, schrumpfende Dörfer
Die räumlichen Unterschiede prägen den Wohnungsmarkt stärker als die Gesamtentwicklung der Bevölkerung. Wirtschaftsstarke Ballungsräume wachsen weiter und benötigen dringend zusätzlichen Wohnraum. Gleichzeitig verlieren viele ländliche Regionen Einwohner, was zu sinkender Nachfrage und zunehmendem Leerstand führt. Laut BBSR werden bis 2030 jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt – ein Fünftel davon allein in den sieben größten deutschen Städten.
Diese Entwicklung wird sich durch die Alterung der Babyboomer weiter verstärken. In den kommenden Jahrzehnten werden viele Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen neue Eigentümer suchen. Ob sie wieder genutzt werden, hängt entscheidend vom Standort ab: In Nachfrageregionen dürften frei werdende Häuser schnell wieder bewohnt, in schrumpfenden Regionen könnte der Verkauf deutlich schwieriger werden, insbesondere bei sanierungsbedürftigen Gebäuden.
Japan als Warnung: Leerstand von 14 Prozent
Ein Blick nach Japan zeigt, welche Folgen eine alternde Gesellschaft für Städte und Gemeinden haben kann: Rund 14 Prozent aller Wohngebäude stehen dort leer – eine Konsequenz aus niedrigen Geburtenraten, Abwanderung und einer alternden Bevölkerung. Auf Deutschland lässt sich dieses Szenario nicht eins zu eins übertragen, da hierzulande nur etwa vier Prozent der Wohnungen leer stehen und Zuwanderung die Bevölkerungsentwicklung über Jahre stabilisiert hat. Dennoch altert auch die deutsche Gesellschaft, und die regionalen Unterschiede nehmen zu.
Frank Swiaczny vom Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung hält die demografische Entwicklung für „zumindest in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren“ verlässlich vorhersagbar. Migration könne die Alterung zwar abmildern, aber nicht aufhalten: „Auch Zugewanderte werden irgendwann älter“, so Swiaczny. Einen flächendeckenden Wohnungsleerstand erwartet er nicht, wohl aber eine zunehmende Fehlverteilung: „Es gibt regional nicht nur Wohnungsmangel, sondern auch Fehlverteilung.“
Haushalte entscheidend: Mehr Fläche pro Kopf
Für die Wohnungsnachfrage ist nicht allein die Bevölkerungszahl entscheidend, sondern die Entwicklung der Haushalte. Immer mehr Menschen leben allein oder zu zweit, während ältere Menschen häufig lange in ihren Häusern oder Wohnungen bleiben. Dadurch steigt der Wohnflächenbedarf pro Kopf weiter an – ein Trend, der den Wohnungsmarkt in allen Regionen beeinflusst, jedoch unterschiedlich stark.
Das BBSR erwartet, dass der sogenannte strukturelle Leerstand, also dauerhaft ungenutzte Wohnungen infolge fehlender Nachfrage, in vielen ländlichen Regionen weiter zunehmen wird. Gleichzeitig bleibt der Neubaubedarf in den Metropolen hoch. Diese Parallelität erfordert nach Ansicht des Instituts eine Abkehr von einheitlichen wohnungspolitischen Konzepten hin zu regionalen Lösungen.
Kommunen fordern regional ausgerichtete Politik
Der Deutsche Städte- und Gemeindebund betont, dass wachsende Regionen vor allem zusätzlichen Wohnraum sowie den Ausbau von Kitas, Schulen und Verkehrsinfrastruktur benötigten. Schrumpfende Kommunen müssten dagegen Leerstände wieder bewohnbar machen und Ortskerne stärken – trotz sinkender Einwohnerzahlen. Einheitliche Lösungen seien ungeeignet. Der Verband fordert eine regional ausgerichtete Politik sowie finanziell handlungsfähige Kommunen. Städtebauförderung, Regionalförderung und Programme zur Sanierung leer stehender Gebäude müssten langfristig abgesichert werden.
Der Deutsche Städtetag verweist auf die unterschiedlichen Herausforderungen vor Ort: In Ballungsräumen scheitere zusätzlicher Wohnungsbau häufig an hohen Baukosten, Fachkräftemangel, Flächenknappheit und Finanzierungsproblemen. In strukturschwachen Regionen gehe es dagegen weniger um Neubau als um Sanierung und Umnutzung bestehender Gebäude sowie die Stärkung der Ortskerne. Gleichzeitig müssten Kommunen trotz sinkender Einwohnerzahlen Straßen, Wasserleitungen oder öffentliche Gebäude weiter finanzieren, während ihre Steuereinnahmen zurückgingen.
Konsequenz: Wohnungs-, Stadtentwicklungs- und Regionalpolitik zusammen denken
Für das BBSR folgt daraus eine klare Konsequenz: Deutschland braucht keine einheitliche Wohnungspolitik, sondern regionale Lösungen. Während in Wachstumsregionen Neubau unverzichtbar bleibt, gewinnen in anderen Landesteilen Umbau, Nachnutzung, Leerstandsaktivierung und teilweise auch Rückbau an Bedeutung. Wohnungs-, Stadtentwicklungs- und Regionalpolitik müssten deshalb künftig deutlich stärker zusammengedacht werden.
Die Experten sind sich einig: Die demografische Entwicklung wird den Wohnungsmarkt in den nächsten Jahrzehnten stärker prägen als bislang angenommen. Die Herausforderungen sind regional so unterschiedlich, dass pauschale Antworten nicht greifen. Gefragt sind maßgeschneiderte Konzepte, die sowohl den Wohnungsmangel in den Metropolen als auch den Leerstand auf dem Land adressieren.
