Bezahlbare Einfamilienhäuser sind in Deutschland einer neuen Studie zufolge fast ausschließlich in ländlichen und strukturschwachen Regionen zu finden. Das teilte der Finanzierungsvermittler Interhyp mit, der das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln mit der Untersuchung beauftragt hatte. Im Ländervergleich sind Eigenheime demnach im Saarland, Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt am günstigsten. Ein typischer Musterhaushalt muss dort im Schnitt etwas mehr als ein Viertel seines Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate aufwenden. Am teuersten ist es in Berlin, Bayern und Hamburg, wo die Raten etwa 40 Prozent oder mehr des Nettoeinkommens verschlingen.
Methode: 400 Landkreise und Städte im Erschwinglichkeitsindex
Die Kölner Ökonomen um Michael Voigtländer werteten die Einfamilienhauspreise in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands aus. Als Modellhaushalt legten sie eine Familie mit zwei Kindern und einem Einkommen im siebzigsten Perzentil zugrunde – also über dem von 70 Prozent der deutschen Haushalte. Die Tragbarkeit wird im „Erschwinglichkeitsindex“ gemessen: Ein Wert von 100 bedeutet, dass die monatliche Rate bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens beträgt. Werte darunter signalisieren geringere Erschwinglichkeit, darüber höhere. Bundesweit liegt der Index im Schnitt bei 103, doch die regionalen Unterschiede sind enorm.
Metropolen und Umland unerschwinglich
Neben München, das seit Jahrzehnten als teuer gilt, befinden sich die sechs weiteren deutschen Großstädte und deren Umland im unerschwinglichen Bereich. In kleineren Großstädten und ihren Nachbarlandkreisen hingegen müssen Musterhaushalte im Schnitt etwa ein Drittel ihres Einkommens für die Abzahlung aufwenden und liegen damit noch im Rahmen der Formel. Besonders günstig ist der Erwerb im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187) und im unterfränkischen Rhön-Grabfeld (184), wo der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens verzehrt.
Garmisch-Partenkirchen: Spitzenreiter der Unbezahlbarkeit
Am anderen Ende der Skala steht der Kreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Indexwert von 53; der Musterhaushalt müsste dort zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate aufwenden. Die zehn teuersten Kommunen werden sämtlich von München, den umliegenden Kreisen und dem Alpenvorland gestellt. Auf Platz zehn liegt Ebersberg, wo die Rate noch 54 Prozent des Einkommens beträgt. Dies schließe den Erwerb rechnerisch aus, so die Autoren. Auf Platz elf folgt Potsdam (Indexwert 66) vor den Toren Berlins.
Nur 45 Prozent der Käufer leben in leistbaren Regionen
Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht: „Etwa 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte leben in keiner der Top-Sieben-Metropolen oder deren Umland und damit in einer Region, in der der Erwerb eines Einfamilienhauses erschwinglich ist.“ IW-Ökonom Voigtländer gibt wenig Hoffnung auf Besserung: „Ich rechne weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit einem massiven Rückgang bei den Preisen.“ Die Studie zeigt, dass bezahlbares Wohneigentum zunehmend zur Frage des Wohnorts wird.
