Der neue Hauskauf-Erschließlichkeitsindex offenbart deutliche regionale Unterschiede beim Erwerb von Wohneigentum. Untersucht werden alle 400 Stadt- und Landkreise in Deutschland. Das zentrale Ergebnis: In ländlichen Regionen und weiten Teilen Ostdeutschlands können Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen weiterhin ein Haus oder eine Wohnung kaufen, während dies in Ballungszentren zunehmend unmöglich wird.
So funktioniert der Index
Der Index setzt das verfügbare Haushaltseinkommen ins Verhältnis zu den Quadratmeterpreisen für Wohnungen und Häuser. Dabei fließen auch typische Nebenkosten sowie die aktuellen Finanzierungszinsen ein. Ein Wert über 100 signalisiert, dass ein mittlerer Einkommensbezieher sich den Kauf einer Immobilie in der jeweiligen Region leisten kann. Liegt der Wert darunter, ist der Erwerb nur mit Eigenkapital oder überdurchschnittlichem Einkommen möglich.
Die Berechnung basiert auf amtlichen Daten zu Einkommen sowie auf tatsächlichen Kaufpreisen aus den vergangenen Monaten. Dadurch entsteht ein realistisches Bild der Erschwinglichkeit, das über einfache Preisvergleiche hinausgeht. Der Index wird regelmäßig aktualisiert und dient Kaufinteressenten, Banken und der Politik als Orientierung.
Wo Eigentum noch leistbar ist
Die aktuelle Auswertung zeigt ein klares Ost-West-Gefälle. In vielen Landkreisen in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegen die Immobilienpreise deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, sodass auch Haushalte mit mittlerem Einkommen eine Bleibe kaufen können. Auch in strukturschwachen Regionen Westdeutschlands wie dem Saarland oder der Eifel ist der Erwerb vergleichsweise günstig.
Besonders angespannt bleibt die Lage in den Großstädten. München, Stuttgart, Frankfurt am Main und Hamburg weisen die höchsten Quadratmeterpreise auf. In München erreicht der Index Werte von teilweise unter 50 – das heißt, nur Haushalte mit einem sehr hohen Einkommen können sich dort Eigentum leisten. Auch das Umland der Metropolen verzeichnet steigende Preise, weil viele Käufer ins Speckgürtel ausweichen.
Regionale Trends im Detail
Der Index macht auch langfristige Trends sichtbar. Während sich die Preise in den Großstädten in den vergangenen Jahren vervielfacht haben, blieben sie in ländlichen Räumen moderat. Allerdings steigen auch dort die Preise, wenn die Nachfrage durch Pendler oder Ferienimmobilien anzieht. Ein Beispiel ist die Ostseeküste, wo der Verkauf von Ferienwohnungen die Preise für Einheimische in die Höhe treibt.
Ein weiterer Trend: Die Schere zwischen armen und reichen Regionen wird größer. In einigen Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg liegen die Einkommen zwar hoch, doch die Preise sind überproportional gestiegen. Selbst Gutverdiener haben es dort schwer, eine angemessene Immobilie zu finden. In anderen Regionen wiederum sind die Preise so niedrig, dass selbst kleinere Einkommen ausreichen.
Was das für Käufer bedeutet
Für potenzielle Eigenheimbesitzer ist der Index eine wichtige Entscheidungshilfe. Er zeigt, dass der Traum vom eigenen Haus nicht überall gleich teuer ist. Wer flexibel bei der Wahl des Wohnorts ist, kann durch einen Umzug aufs Land oder in den Osten erheblich sparen. Allerdings müssen auch die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen, Infrastruktur und sozialem Umfeld bedacht werden.
Die Verfasser der Studie raten dazu, die persönliche finanzielle Situation realistisch einzuschätzen. Ein Vergleich der regionalen Kaufpreise mit dem eigenen Einkommen ist der erste Schritt. Zusätzlich sollten Kaufinteressenten die laufenden Belastungen wie Zinsen, Tilgung, Grundsteuer und Energiekosten in ihre Rechnung einbeziehen. Wer über wenig Eigenkapital verfügt, hat in den günstigeren Regionen deutlich bessere Chancen auf eine Finanzierung als in den teuren Städten.
Auswirkungen auf den Markt
Die anhaltenden Preisunterschiede beeinflussen auch die Baubranche und die Nachfrage nach Bauplätzen. In attraktiven ländlichen Regionen entstehen neue Einfamilienhausgebiete, während in den Städten der Wohnungsbau vor allem auf Mietwohnungen ausgerichtet ist. Der Index unterstreicht, dass eine ausgewogene Regionalentwicklung wichtig ist, um die Erschwinglichkeit von Wohneigentum langfristig zu sichern.
Für die Politik bedeutet dies, den ländlichen Raum zu stärken. Eine bessere Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Ausbau digitaler Infrastruktur könnten dazu beitragen, dass mehr Menschen die Vorteile günstiger Immobilienregionen nutzen. Andernfalls drohen die Großstädte weiter zu überlaufen und die Preise dort noch weiter anzusteigen.
Fazit
Der Hauskauf-Erschließlichkeitsindex zeigt, dass Wohneigentum in Deutschland keine reinen Wunschvorstellungen bleiben muss. Wer Regionen abseits der Metropolen in Betracht zieht, findet bezahlbare Alternativen. Die Ergebnisse verdeutlichen aber auch, dass bezahlbarer Wohnraum vor allem eine Frage des Ortes ist. Für eine nachhaltige Entspannung des Marktes müssen Politik und Wirtschaft regionale Ungleichheiten gezielt angehen.
Ob sich der Traum vom eigenen Heim verwirklichen lässt, hängt letztlich von den individuellen Lebensumständen ab. Der Index liefert dafür eine transparente Datengrundlage, die bei der Entscheidung helfen kann. Auch wenn sich die Rahmenbedingungen ändern – die Erkenntnis bleibt: Deutschland hat für viele Einkommensgruppen noch passende Regionen für den Immobilienkauf.
