Die Bauzinsen in Deutschland zeigen im August einen klaren Trend: Bei den meisten Zinsbindungen sinken die Konditionen, lediglich bei einer kurzen Zinsbindung von fünf Jahren ziehen sie an. Das geht aus dem aktuellen Zinsbarometer von Immoscout24 hervor. Demnach fallen die Zinsen bei zehn-, fünfzehn- und zwanzigjähriger Zinsbindung leicht, während sie bei fünfjähriger Bindung um 0,07 Prozentpunkte auf 3,90 Prozent steigen (Vormonat: 3,83 Prozent).
Entwicklung der Bauzinsen im Detail
Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte den Leitzins im Juli unverändert gelassen. Dennoch zeigen die Bauzinsen Bewegung, da sie sich weniger am EZB-Leitzins orientieren, sondern an den Renditen von Bundesanleihen. Diese schwanken derzeit stark im Takt der geopolitischen Nachrichtenlage. Bei zehnjähriger Zinsbindung sinkt der Zinssatz um 0,05 Prozentpunkte auf 3,75 Prozent (Vormonat: 3,80 Prozent). Auch bei längeren Laufzeiten entspannt sich die Lage rund um die Vier-Prozent-Marke: Die 15-jährige Zinsbindung fällt um 0,08 Prozentpunkte auf 3,97 Prozent (Vormonat: 4,05 Prozent). Für eine zwanzigjährige Zinsbindung werden aktuell 4,10 Prozent fällig (Vormonat: 4,20 Prozent) – ein Rückgang um 0,10 Prozentpunkte, der deutlichste im aktuellen Zinsbarometer.
PSD Bank Nürnberg erhöht Bauzinsen erneut
Zum Monatsstart steigen die Konditionen bei der PSD Bank Nürnberg weiter an. Lag der effektive Zins im repräsentativen Beispiel der Bank vor Ende Juli noch bei 3,62 Prozent, steigt er nun auf 3,64 Prozent. Die Bank gibt den Zins für ihre Baufinanzierung unter der Annahme an, dass insgesamt 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent finanziert werden. Der Beleihungslauf liegt bei etwa 50 Prozent. Die monatliche Rate steigt von 1346,80 Euro auf 1352,70 Euro. Das bedeutet Mehrkosten von rund sechs Euro im Monat – oder etwa 70 Euro im Jahr, sofern die Tilgungsrate unverändert bleibt.
Wichtig für Kreditnehmer: Die Bank tritt sowohl als Darlehensgeber als auch als Vermittler auf. Nach eigenen Angaben vergleicht sie Angebote von etwa 400 Anbietern. Zudem weist der Anbieter darauf hin, dass die Berechnung ohne Nebenkosten erfolgt ist. Dazu zählen unter anderem Grunderwerbsteuer oder Maklerkosten. Im Marktvergleich überraschen die neuen Konditionen trotz der Zinserhöhung positiv. So gibt der Vermittler Interhyp für zehnjährige Laufzeiten einen üblichen Zins von 4,03 Prozent an. Hier liegt die PSD Bank mit einem Sollzins von 3,58 Prozent und einem effektiven Jahreszins von 3,64 Prozent darunter. Dr. Klein nennt für die Immobilienfinanzierung eine Top-Zinsspanne von 3,57 bis 4,22 Prozent je nach Sollzinsbindung. Auch hier bewegt sich die PSD Bank Nürnberg am unteren Ende dieser Spanne.
Vergleich der Vermittler zeigt deutliche Unterschiede
Die Bauzinsen befinden sich derzeit im Aufwärtstrend. Bei den Angeboten der Kreditvermittler zeigt sich allerdings ein gemischtes Bild. Um für ihre Kunden möglichst günstige Konditionen zu finden, vergleichen sie die Angebote verschiedener Banken. Die Unterschiede fallen dabei oft erheblich aus. Ein Fallbeispiel zeigt die Unterschiede: Ein Paar möchte eine Bestandsimmobilie für 400.000 Euro kaufen und bringt 80.000 Euro Eigenkapital mit. Die Finanzierung soll mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent erfolgen.
- Dr. Klein: Effektiver Jahreszins 3,79 Prozent, monatliche Rate 1672 Euro
- Interhyp: Effektiver Jahreszins 3,84 Prozent, monatliche Rate 1687 Euro
- Baufi24: Effektiver Jahreszins 4,05 Prozent, monatliche Rate 1745 Euro
Das günstigste Angebot kommt von Dr. Klein mit einem effektiven Zinssatz von 3,79 Prozent und einer Rate von 1672 Euro. Danach folgt Interhyp mit einem Zinssatz von 3,84 Prozent und einer monatlichen Rate von rund 1687 Euro. Eine größere Differenz gibt es im Vergleich zu Baufi24 mit einem effektiven Jahreszins von 4,05 Prozent und einer monatlichen Rate von 1745 Euro. Das Angebot liegt rund 75 Euro pro Monat über jenem von Dr. Klein. Aufs Jahr gesehen sind es 900 Euro – unter der Voraussetzung, dass die monatliche Tilgung unverändert bleibt.
Anschlussfinanzierung: Monatsrate steigt um 82 Prozent
Vor zehn Jahren lagen die Zinsen für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei etwa 1,4 Prozent. Viele Immobilienkäufer haben in der Niedrigzinsphase Finanzierungen für ihr Eigenheim abgeschlossen. Läuft die Zinsbindung jetzt aus, müssen die Kreditnehmer ihre verbleibende Restschuld zu den jetzigen Konditionen weiterfinanzieren. Der aktuelle Sollzins liegt jedoch deutlich höher, wie eine Auswertung der Immobilienplattform Immoscout24 zeigt. Gleichzeitig sind Immobilienwerte in Deutschland deutlich gestiegen: „Wer demnächst vor einer Anschlussfinanzierung steht, sollte über eine erneute Immobilienbewertung nachdenken. Denn liegt der Immobilienwert heute deutlich über dem gezahlten Kaufpreis kann das den Beleihungsauslauf verbessern“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24. „Ein besserer Beleihungsauslauf kann einen Spielraum für bessere Konditionen schaffen.“
Rechenbeispiele verdeutlichen, wie hoch die monatliche Kreditrate der Anschlussfinanzierung ausfällt, wenn eine Kreditsumme von 350.000 Euro im Jahr 2016 mit einem Zinssatz von 1,4 Prozent finanziert wurde und die Restschuld nun zu einem Zinssatz von 3,9 Prozent beglichen wird. Bei einem ursprünglichen Darlehen von 350.000 Euro und 1,00 Prozent Tilgungsrate lag die bisherige Monatsrate bei 700 Euro. Nach zehn Jahren bleiben in der Modellrechnung rund 312.455 Euro Restschuld. Wird diese Restschuld mit 3,9 Prozent Sollzins und erneut 1,00 Prozent Tilgungsrate weiterfinanziert, steigt die Monatsrate auf rund 1276 Euro. Das sind rund 576 Euro mehr pro Monat – eine Erhöhung der monatlichen Rate von rund 82 Prozent.
Bei einer höheren anfänglichen Tilgungsrate ist die Restschuld niedriger. Darum erhöht sich auch die monatliche Belastung durch die Anschlussfinanzierung weniger stark: Mit 2,00 Prozent Tilgungsrate steigt die Monatsrate bei einem ursprünglichen Darlehen von 350.000 Euro von rund 992 Euro auf rund 1352 Euro (Plus von 36 Prozent). Bei 3,00 Prozent Tilgung erhöht sich die monatliche Belastung von rund 1283 Euro auf rund 1365 Euro – ein Anstieg von nur sechs Prozent.
Zinsrabatte bei ING, DKB und Allianz
Die Bauzinsen ziehen aktuell an. Dennoch können Kreditnehmer an verschiedenen Stellen weiterhin sparen: Die ING bietet gleich mehrere Zinsrabatte, doch auch bei der DKB und der Allianz lassen sich die Konditionen mit den Aktionen oft verbessern. Ein Überblick über die aktuellen Rabattmöglichkeiten:
ING
- Ab einer Darlehenssumme von 450.000 Euro reduziert sich der Zins um bis zu 0,10 Prozentpunkte.
- Für Immobilien mit Energieeffizienzklasse A oder A+ gibt es 0,10 Prozentpunkte Rabatt.
- Bei energetischen Modernisierungen ab 100.000 Euro gibt es 0,10 Prozentpunkte Rabatt, sofern sich die Energieeffizienzklasse um mindestens eine Stufe verbessert und danach mindestens Klasse F erreicht. Hinzu kommen 18 Monate ohne Bereitstellungszinsen.
- Bei der Verlängerung bestehender ING-Darlehen für Einfamilien-, Reihen- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften gibt es 0,10 Prozentpunkte Rabatt – möglich bis zu 60 Monate vor Ablauf der alten Zinsbindung.
DKB
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie reduziert sich der individuell berechnete Zins um 0,10 Prozentpunkte, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Das Gesamtfinanzierungsvolumen liegt bei mindestens 250.000 Euro, es werden maximal 80 Prozent des Kaufpreises finanziert und die Immobilie verfügt laut Energieausweis über die Energieeffizienzklasse B bis F.
Allianz
Wer bis zum 31.01.2027 eine Allianz-Baufinanzierung zusammen mit einem KfW-Darlehen der Programme 124, 261, 297, 298, 300, 308, 358 oder 359 abschließt, erhält 0,20 Prozentpunkte Zinsabschlag. Diese Programme fördert die KfW gezielt für energieeffiziente Wohngebäude. Wird durch eine Sanierung die Energieeffizienzklasse A oder A+ erreicht und liegt zusätzlich ein Energiebedarfsausweis vor, reduziert sich der Sollzins bis zum 31.01.2027 um 0,10 Prozentpunkte. Diese Regelung gilt auch für Neubauten.
EZB-Entscheidung und Ausblick
Die EZB hat den Leitzins unverändert gelassen, der Einlagenzins bleibt bei 2,25 Prozent. Die Zinsen für Immobilienkredite orientieren sich weniger am EZB-Leitzins und eher an den Kapitalmarktzinsen, weshalb die Entscheidung der EZB zunächst keine direkten Auswirkungen auf die Bauzinsen hat. Mittel- und langfristig können dennoch Veränderungen auftreten. Florian Pfaffinger, Zinsexperte beim Kreditvermittler Dr. Klein, rechnet in den kommenden Wochen mit einer Seitwärtsbewegung der Konditionen, bei der es wechselnd auf und ab geht. „Kurzfristige Zins-Dellen ließen sich dann mit guter Vorbereitung nutzen, sollten jedoch keinesfalls die Basis einer Finanzierung darstellen“, sagt der Profi. Konkret gibt der Kreditvermittler folgende Prognose ab: Kurzfristig Seitwärtsbewegung mit Schwankungen, mittelfristig Seitwärtsbewegung mit geringer Aufwärtstendenz.
