Wer in den kommenden Monaten eine Anschlussfinanzierung für seine Immobilie abschließen muss, sieht sich mit drastisch gestiegenen Zinsen konfrontiert. Eine Analyse von Immoscout24 zeigt, dass die monatliche Rate bei einer Restschuld von rund 312.000 Euro um bis zu 82 Prozent steigen kann – von 700 Euro auf 1.276 Euro. Der Trick: eine aktuelle Immobilienbewertung, um den Beleihungsauslauf zu verbessern.
Warum die Anschlussfinanzierung so teuer wird
Vor zehn Jahren lag der Sollzins für Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei rund 1,4 Prozent. Viele Eigentümer schlossen damals günstige Finanzierungen ab. Läuft die Zinsbindung jetzt aus, müssen sie die Restschuld zu den aktuellen Konditionen weiterfinanzieren – die derzeit bei etwa 3,9 Prozent liegen. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise in Deutschland deutlich gestiegen.
„Wer demnächst vor einer Anschlussfinanzierung steht, sollte über eine erneute Immobilienbewertung nachdenken. Denn liegt der Immobilienwert heute deutlich über dem gezahlten Kaufpreis, kann das den Beleihungsauslauf verbessern“, erklärt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24. „Ein besserer Beleihungsauslauf kann einen Spielraum für bessere Konditionen schaffen.“
Beispielrechnung: 350.000 Euro Darlehen
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkungen: Bei einem ursprünglichen Darlehen von 350.000 Euro mit 1,0 Prozent Tilgung liegt die monatliche Rate bei 700 Euro. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von rund 312.455 Euro. Wird diese zu 3,9 Prozent Sollzins und 1,0 Prozent Tilgung weiterfinanziert, steigt die Rate auf 1.276 Euro – ein Plus von 576 Euro (82 Prozent). Bei einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent beträgt der Anstieg 36 Prozent (von 992 auf 1.352 Euro), bei 3,0 Prozent nur 6 Prozent (von 1.283 auf 1.365 Euro).
Banken erhöhen Zinsen – Rabatte möglich
Die Zinsen für Baufinanzierungen ziehen aktuell an. Die ING hat ihre Konditionen im Juli mehrfach erhöht, zuletzt um bis zu 0,18 Prozentpunkte. Der effektive Jahreszins für ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung liegt nun bei 4,52 Prozent. Dennoch bietet die ING Rabatte: Ab einer Darlehenssumme von 450.000 Euro reduziert sich der Zins um 0,10 Prozentpunkte, bei Energieeffizienzklasse A oder A+ ebenfalls um 0,10 Punkte.
Auch die PSD Bank Nürnberg und die 1822direkt haben die Zinsen angehoben. Letztere verlangt nun einen effektiven Zins von 3,85 Prozent (vorher 3,65 Prozent). Ein Vergleich lohnt sich: Dr. Klein und die DTW Immobilienfinanzierung bieten mit 3,81 Prozent derzeit die günstigsten Konditionen für ein Musterdarlehen.
EZB und geopolitische Faktoren beeinflussen Bauzinsen
Die EZB ließ den Leitzins im Juli unverändert bei 2,25 Prozent. Mittelbar wirken sich geopolitische Spannungen auf die Bauzinsen aus. Florian Pfaffinger, Zinsexperte bei Dr. Klein, rechnet kurzfristig mit einer Seitwärtsbewegung: „Kurzfristige Zins-Dellen ließen sich dann mit guter Vorbereitung nutzen, sollten jedoch keinesfalls die Basis einer Finanzierung darstellen.“ Die jüngste Zuspitzung im Nahen Osten habe den Ölpreis steigen lassen, was die Inflationserwartungen und damit die Bauzinsen wieder nach oben treibe. „Für potenzielle Käufer bedeutet das: Eine Drei vor dem Komma ist aktuell definitiv ein attraktives Angebot.“
Was Kreditnehmer jetzt tun sollten
Angesichts der Volatilität empfiehlt Pfaffinger, mehrere Angebote einzuholen, da Banken unterschiedlich schnell auf die Nachrichtenlage reagieren. Zudem kann eine Neubewertung der Immobilie den Beleihungsauslauf verbessern und zu besseren Zinskonditionen führen. Ein Zinsvergleich über Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein hilft, die günstigsten Konditionen zu finden.
