Der neue Berliner Mietspiegel 2026 ist veröffentlicht worden und zeigt deutliche Unterschiede bei den Mietpreisen. Im Durchschnitt zahlen Mieter in Berlin nun 7,71 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete – das sind 50 Cent mehr als noch vor zwei Jahren. Dies entspricht einem Anstieg von 6,9 Prozent seit 2024. Die Abweichungen fallen jedoch je nach Baujahr, Wohnungsgröße und Lage erheblich aus.
Starke Anstiege bei Plattenbauten aus der DDR-Zeit
Besonders auffällig ist, dass die Mieten in den früher vergleichsweise günstigen DDR-Plattenbauten in guten Lagen und mit guter Ausstattung stark gestiegen sind – etwa auf der Fischerinsel in Berlin-Mitte. In der Baualterskategorie „1973–1990 Ost“ stieg der obere Wert für familiengeeignete Wohnungen über 85 Quadratmeter von 6,47 auf 9,65 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 49,1 Prozent. Dennoch bleiben die günstigsten Mieten Berlins weiterhin in Plattenbauten aus der DDR-Zeit zu finden. Am unteren Ende der Spanne in einfachen Wohnlagen werden Wohnungen über 100 Quadratmeter mit 5,11 Euro pro Quadratmeter geführt, während Wohnungen zwischen 60 und 100 Quadratmetern bei 5,20 Euro liegen. Auch in guten Lagen gibt es noch Plattenbauwohnungen für 5,26 Euro.
Neubauten in guten Lagen besonders teuer
Obwohl die Mieten in DDR-Plattenbauten teils stark gestiegen sind, zahlen Berliner die höchsten Mieten in guten Wohnlagen in Gebäuden, die zwischen 2020 und 2024 fertiggestellt wurden. Für Wohnungen unter 60 Quadratmetern weist der neue Mietspiegel den absoluten Höchstwert von 27,84 Euro pro Quadratmeter pro Monat aus – 3,10 Euro oder 16,8 Prozent mehr als vor zwei Jahren (2024: 24,74 Euro/m²). Neubauten der Jahre 2020 bis 2024 verzeichnen in allen Wohnlagen die höchsten Anstiege. Die oberen Werte in mittleren und guten Wohnlagen überschreiten durchgängig die 20-Euro-Marke. Auch die Mietniveaus in den Baualterskategorien 2016 bis 2019 zeigen fast durchweg deutlich höhere Preise als die älteren Kategorien.
Mietpreisbremse: Neubauten ab 2014 weiterhin ausgenommen
Grund dafür ist, dass seit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 alle ab 2014 fertiggestellten Wohnungen weiterhin als Neubau gelten – die Mietpreisbremse greift bei ihnen also nicht. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel um höchstens zehn Prozent überschritten werden darf. Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler zeigt sich unzufrieden, dass dies für alle ab 2014 gebauten Wohnungen gilt. „Es liegt an der Bundesgesetzgebung, dass diese Zeiträume nicht angepasst werden – ich sehe das kritisch“, sagte Gaebler auf Nachfrage der Berliner Morgenpost. Gaebler erklärte, dass dies in der auf Bundesebene eingerichteten Expertenkommission diskutiert werde. „Je länger dies nicht angepasst wird, desto mehr laufen wir in das Problem, dass Projektentwickler und Vermieter Mieten kalkulieren, die auch langfristig nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert sein müssen“, so der Senator weiter.
Mieten in einfachen Lagen bei Baujahren 2002–2009 wieder gestiegen
Auch in einfachen Wohnlagen der Baujahre 2002 bis 2009 sind die Mieten wieder gestiegen, nachdem sie 2024 sogar gesunken waren. Laut Mietspiegel 2026 beträgt die mittlere Miete für eine 95-Quadratmeter-Wohnung 8,75 Euro (2024: 8,38 Euro), mit einer Spanne von 6,60 bis 10,81 Euro (2024: 6,59 bis 9,96 Euro).
Mieten für Wohnungen der Baujahre 2010–2015 in mittleren Lagen gesunken
Dennoch gibt es – wenn auch nur wenige – Kategorien, in denen die Mieten gesunken sind. Dies betrifft beispielsweise Wohnungen zwischen 70 und 95 Quadratmetern in mittleren Wohnlagen, die zwischen 2010 und 2015 gebaut wurden. Der Mittelwert liegt nun bei 11,39 Euro; 2024 waren es noch 12,05 Euro pro Quadratmeter pro Monat.
Bei der Vorstellung des Mietspiegels 2026 betonte Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD), „dass mit dem Berliner Mietspiegel 2026 ein qualifizierter Mietspiegel in Kraft tritt, der von allen Mitgliedern der Mietspiegelarbeitsgruppe anerkannt wurde“. Dies war in den Vorjahren nicht immer der Fall, da Eigentümerverbände teils ihre Zustimmung verweigert hatten.
Wohnwertmerkmale treiben Mieten deutlich in die Höhe
Kritik kam am Donnerstag dennoch vom Berliner Mieterverein (BMV). Streitpunkt ist die große Spanne zwischen Mittelwert und oberem Wert, die auf sogenannte „mieterhöhende Wohnwertmerkmale“ zurückgeht. Dazu zählen etwa ein 80 Zentimeter breites Waschbecken oder ein Cerankochfeld. Bei einer 60 bis 85 Quadratmeter großen Wohnung in guter Lage könne die Spanne zwischen Mittelwert (17,23 Euro/m²) und oberem Wert (26,05 Euro/m²) bis zu 8,82 Euro pro Quadratmeter betragen, führte Wibke Werner, Geschäftsführerin des BMV, als Beispiel an. „Die hohen oberen Werte sind größtenteils auf Neuvermietungen zurückzuführen, die in den letzten sechs Jahren abgeschlossen wurden – nicht wenige davon unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse“, so Werners Fazit.
Viele Wohnlagen neu bewertet
Die Einstufung der Wohnlagen wurde in vielen Teilen der Stadt neu vorgenommen. Insgesamt wurden 25.000 Adressen in eine höhere Wohnkategorie hochgestuft, 23.000 dagegen in eine niedrigere herabgestuft. Insgesamt wurden zwölf Prozent aller Adressen neu eingestuft. Besonders betroffen waren die Bezirke Treptow-Köpenick (18 Prozent der Adressen wurden umgestuft, überwiegend herabgestuft) und Marzahn-Hellersdorf (16 Prozent hochgestuft, drei Prozent herabgestuft). Auch in Friedrichshain-Kreuzberg wurden 13 Prozent der Adressen hochgestuft und nur drei Prozent herabgestuft. Der Berliner Mietspiegel 2026 mit Abfrageservice und Erläuterungen ist nun auf der Website der Senatsverwaltung unter www.berlin.de/mietspiegel verfügbar.
