Selbst wenn die monatliche Rate für eine Baufinanzierung in ähnlicher Höhe wie die aktuelle Miete ausfällt, ist der Immobilienkauf nicht automatisch die finanziell bessere Entscheidung. Das betont Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung, im Gespräch mit unserer Redaktion. „Meine Antwort und die eines seriösen Beraters kann nur heißen: Es kommt darauf an“, sagt der Experte. Denn der reine Vergleich zwischen Miete und Kreditrate greife oft zu kurz, da Käufer zahlreiche zusätzliche Kosten einkalkulieren müssten – von den Kaufnebenkosten über mögliche Sanierungen bis hin zu steigenden Betriebskosten.
Bauzinsen 2026: Kein klarer Trend in Sicht
Die Bauzinsen bewegen sich nach Einschätzung Zimmermanns auf absehbare Zeit kaum. „Der Trend ist, dass es keinen Trend gibt.“ Im März 2026 lagen zehnjährige Sollzinsen bei etwa 3,6 Prozent, ansonsten schwankten die Konditionen in diesem Jahr zwischen 3,8 und 4,0 Prozent. „Wir erwarten Schwankungen zwischen 0,1 und 0,2 Prozent nach oben oder unten“, erklärt Zimmermann entsprechend der Bauzinsen-Prognose des Verbands für 2026. Wer mit dem Kauf auf deutlich günstigere Konditionen hofft, riskiere daher eher, wertvolle Zeit zu verlieren, statt finanziell zu profitieren.
Für Kaufinteressierte bedeutet das: Die Entscheidung sollte nicht allein von der Zinsentwicklung abhängen. Zimmermann rät, die Immobilie selbst und ihre langfristigen Kosten in den Mittelpunkt zu stellen. „Nichts Nennenswertes deutet auf Sicht der nächsten drei bis vier Monate darauf hin, dass sich am Trend der Bauzinsen etwas tut“, so der Experte.
Erfahrene Käufer achten auf mehr als nur den Zinssatz
Ein wesentlicher Unterschied zeigt sich laut Zimmermann zwischen Erstkäufern und Wiederholungstätern. Während Einsteiger häufig einfach eine Alternative zur Miete suchen, kennen erfahrene Käufer den Markt besser oder haben bereits aus Fehlern gelernt. „Wiederholungstäter schauen nicht nur auf das beste Zinsangebot“, sagt Zimmermann. Wichtiger sei eine gründliche Prüfung der Immobilie. Der Umfang dieser Prüfung hängt von der Art der Immobilie ab.
Bei einem Neubau sind die finanziellen Risiken grundsätzlich besser kalkulierbar. Stehen die Gesamtkosten fest, liegt das Hauptrisiko häufig in der Zuverlässigkeit der Bau- und Handwerksunternehmen. Im besten Fall stehen nach der Fertigstellung über viele Jahre keine größeren Investitionen an. Anders ist es bei einem gebrauchten Ein- oder Zweifamilienhaus: Ohne eigene Erfahrung oder fachliche Unterstützung lassen sich die tatsächlichen Kosten älterer Gebäude kaum verlässlich kalkulieren. „Blauäugigkeit kann hier schnell sehr teuer und unwirtschaftlich werden“, warnt der Experte. Neben den Sanierungskosten zählt auch der Zeitaufwand für Angebotsvergleiche und die Koordination von Handwerksbetrieben, was neben Beruf und Familie die persönliche Belastungsgrenze schnell reizen kann.
Eigentumswohnung: Prüfung geht über die eigenen vier Wände hinaus
Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung sollte die Prüfung nicht allein auf die Wohnung beschränkt bleiben. „Profis schauen sich vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sehr genau die Protokolle der Eigentümerversammlungen an“, sagt Zimmermann. Diese Unterlagen zeigen, ob die Gemeinschaft konstruktiv zusammenarbeitet oder regelmäßig über dieselben Themen streitet. Konflikte in der Gemeinschaft können notwendige Sanierungen verzögern und das Zusammenleben dauerhaft belasten. „So eine Gemeinschaft funktioniert wie Politik“, so der Profi. Einerseits werden Mehrheiten benötigt, andererseits müssen Eigentümer mitunter Entscheidungen dulden, deren Notwendigkeit sie selbst nicht sehen.
Zusätzliche Informationen liefert die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Sie zeigt, wie viel Geld die Gemeinschaft für Reparaturen und Modernisierungen zurückgelegt hat. Reicht die Rücklage nicht für anstehende Arbeiten aus, können Sonderumlagen fällig werden. Diese Details sind für eine realistische Kostenschätzung unerlässlich.
1300 Euro Miete oder lieber kaufen? Die unterschätzten Nebenkosten
Für einen Mieter, der monatlich 1300 Euro an den Vermieter überweist, kommt es zunächst auf den Kaufpreis einer vergleichbaren Wohnung in der Region an. Das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen unterscheidet sich von Stadt zu Stadt. Selbst wenn der Immobilienpreis finanzierbar erscheint, ist die Immobilie nicht automatisch bezahlbar. „Gerade einmal die Finanzierung für den Erwerb auf die Füße zu stellen, reicht nicht“, betont Zimmermann.
Zu den häufig unterschätzten Belastungen zählen laufende Nebenkosten wie das Hausgeld. Wohnungseigentümer zahlen monatliche Vorauszahlungen an die Hausverwaltung, um gemeinschaftliche Kosten zu decken. Bei älteren Immobilien können außerdem gesetzliche Modernisierungspflichten hinzukommen, etwa zur Energieeffizienz. Wer solche Ausgaben vor dem Kauf nicht kennt, stellt später womöglich fest, dass die monatliche Belastung deutlich höher ausfällt als geplant. Nach Zimmermanns Erfahrung wissen Käufer nicht immer, welche Vorgaben nach einem Eigentümerwechsel greifen. Das zeigt sich auch bei Steuern, wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden soll: Häufig reagieren Interessenten erstaunt, wenn sie auf die Besteuerung von Mieteinnahmen hingewiesen werden.
Generell rät Zimmermann vom Kauf einer vermieteten Immobilie ab, wenn diese nicht in angemessener Zeit vom eigenen Wohnort erreichbar ist. „Sich über Entfernungen hinweg kümmern ist herausfordernd“, erklärt er. Eine Hausverwaltung könne zwar zahlreiche Aufgaben übernehmen, verursache aber zusätzliche Kosten und nehme dem Eigentümer nicht jede Entscheidung ab.
Langfristige Vorteile des Wohneigentums versus Flexibilität
Für Wohneigentum spricht der langfristige Vorteil. Während Mieter mit steigenden Wohnkosten rechnen müssen, können Käufer ihre Finanzierung über lange Zeiträume fest kalkulieren. Modelle mit langen Zinsbindungen und festen Raten bieten Planungssicherheit. Diese ist jedoch nicht kostenlos: „Wer risikoarm finanzieren will, zahlt häufig deutlich mehr als für die Miete“, sagt Zimmermann. Langfristig steht dem allerdings der Vermögenswert der Immobilie gegenüber. Ist die Wohnung im Ruhestand abbezahlt, müssen Eigentümer zwar laufende Kosten tragen, zahlen aber keine Miete mehr. „Tilgung ist Vermögensaufbau, Miete hingegen eine Konsumausgabe“, so Zimmermann.
Das macht den Immobilienkauf nicht grundsätzlich zur besseren Entscheidung. Wer flexibel bleiben möchte, beruflich einen Ortswechsel erwartet oder keine ausreichenden Rücklagen besitzt, kann mit einer Mietwohnung besser fahren. Entscheidend ist immer, ob die Immobilie dauerhaft zur finanziellen Situation und zum eigenen Leben passt.
