Der Trend zum Urlaub in Deutschland hält ungebrochen an. Laut Reiseanalyse 2026 des Deutschen Reiseverbands führt jede fünfte Reise der Bundesbürger ins Inland. Besonders gefragt sind Ost- und Nordsee, Bayern und der Harz sowie Städte wie Berlin, München und Hamburg. Für Anleger ist das eine Chance: Mit der Vermietung einer Ferienwohnung lassen sich höhere Renditen erwirtschaften als mit einer klassischen Wohnimmobilie. Doch wer das Geschäft ohne Vorbereitung startet, geht hohe Risiken ein. Drei elementare Säulen bestimmen den Erfolg: Standort, Recht und Kostenkontrolle.
Saadia Touzri, Beraterin für Immobilienvermietung, warnt vor einem zu naiven Blick auf den Kaufpreis: „Wer nur mit der Investorenbrille auf den Kaufpreis schaut, riskiert, in Märkten mit zu wenig Nachfrage zu landen.“ Zusammen mit Kerstin Kage, Vorständin bei Ventis Immobilien, erläutert sie die fünf entscheidenden Schritte für den Einstieg in die Ferienvermietung.
1. Standortanalyse: Der erste Schritt zum Erfolg
Die Lage der Immobilie entscheidet maßgeblich über die Auslastung. Touzri empfiehlt, mindestens zwei bis drei Regionen systematisch zu vergleichen. Dazu können Buchungsportale oder spezielle Tools wie AirDNA und Airbtics dienen. Entscheidend sind die durchschnittliche Auslastung und der mittlere Übernachtungspreis. Liegt der Preis dauerhaft deutlich unter 100 Euro pro Nacht, ist das nach Einschätzung der Beraterin ein Indiz für ein ungenutztes Renditepotenzial.
Zusätzlich sollten Anleger die Saisonschwankungen berücksichtigen. Eine Küstenregion kann im Sommer Spitzenwerte erreichen, aber in den Wintermonaten nahezu leer bleiben. Eine detaillierte Nachfrageanalyse über das gesamte Jahr verhindert böse Überraschungen.
2. Zielgruppe: Urlauber, Monteure oder Geschäftsreisende?
Typischerweise haben Kaufinteressenten Freizeitreisende im Kopf. Doch es gibt weitere Marktsegmente: Geschäftsreisende und Handwerker, die über Monate eine Unterkunft benötigen. Touzri, die selbst Objekte im Chiemgau, im Schwarzwald und im Allgäu vermietet, weist darauf hin, dass in Ballungsräumen wie dem Rhein-Ruhr-Gebiet die Nachfrage nach Geschäftsunterkünften besonders groß ist.
„Mit Blick auf die Zielgruppe ist die Lage immer das Allerwichtigste“, sagt Kerstin Kage. Ihr Unternehmen entwickelt Ferienimmobilien unter anderem an der Ostsee. Welche Lage ideal ist, hängt stark vom Gästetyp ab: Familien brauchen Strandnähe und Freizeiteinrichtungen wie Schwimmbäder oder Vergnügungsparks, während Geschäftsreisende eher auf die Nähe zu Messegeländen achten. Auch ein ruhiges Umfeld, etwa am Rand eines Naturschutzgebiets, kann ein Verkaufsargument sein.
3. Rechtliche Prüfung: Verbot und Nutzungsänderung
Nicht jede Wohnung darf als Ferienwohnung vermietet werden. In vielen deutschen Städten greift ein Zweckentfremdungsverbot, das die gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnraum untersagt. Das betrifft häufig komplette Stadtgebiete, wie in Hamburg und Berlin, kann aber auch in kleineren Orten gelten. Wer plant, eine Wohnung umzunutzen, sollte daher frühzeitig das Gespräch mit der Kommunalverwaltung suchen.
Touzri rät, im Zweifel auf Gewerbeflächen auszuweichen. „Das kann zum Beispiel ein alter Friseursalon oder ein Büro sein, das schon einen Küchenanschluss hat“, erklärt sie. Zudem ist in der Regel eine Nutzungsänderung beim örtlichen Bauamt erforderlich – unabhängig davon, ob das Objekt bisher Wohn- oder Gewerbezwecken diente.
4. Kosten: Mehr als nur der Kaufpreis
Die Kostenrechnung bei Ferienimmobilien unterscheidet sich deutlich von der bei selbstgenutzten Wohnungen. Neben Maklergebühr, Grundsteuer und Nebenkosten müssen Vermieter Ausgaben für den Vermietungsservice, die Reinigung und Beherbergungsgebühren einplanen. Fehlt ein Großteil der Ausstattung, kommen Möbel- und Wäschekosten hinzu.
Kerstin Kage beziffert die laufenden Kosten für Service und Buchungsportale auf ungefähr 20 Prozent der Einnahmen. Dabei sollten sich Anbieter genau ansehen, ob die Reinigung im Preis inklusive ist. Steuerlich ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern; zusätzlich fallen sieben Prozent Umsatzsteuer an, und auf kommunaler Ebene können Kurbeiträge erhoben werden. Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung senken die Steuerlast.
Für ambitionierte Vermieter empfiehlt Touzri die Anmeldung eines Gewerbes. Wer mehr als zehn Objekte bewirtschaftet, sollte eine GmbH gründen. „So muss man die Einkünfte nicht zusammen mit dem normalen Einkommen versteuern“, sagt die Beraterin. Eine GmbH ermöglicht es, Ausgaben gesondert abzusetzen, senkt das Haftungsrisiko und verleiht nach außen einen professionelleren Auftritt.
5. Rendite ermitteln: realistische Preise ansetzen
Am Ende entscheidet der erzielbare Übernachtungspreis über die Rentabilität. Eine sorgfältige Marktanalyse mit Softwareprogrammen hilft, den optimalen Preis zu finden. Die Rendite kann dabei deutlich über der einer normalen Mietwohnung liegen – ein hoher Kaufpreis lässt sich also rechtfertigen, wenn Standort und Nachfrage stimmen. Doch gleichzeitig ist das Risiko größer. Deshalb gilt laut Kage eine Untergrenze: „Ein Objekt sollte mindestens fünf bis sechs Prozent Rendite erwirtschaften.“
Wer diese fünf Schritte konsequent durcharbeitet, kann von der anhaltend hohen Nachfrage nach Inlandsurlauben profitieren, ohne in die typischen Fallen der Ferienvermietung zu tappen.
