Seit Montag flattern Vermietern in Berlin Schreiben ins Haus, die für Unmut sorgen. Absender ist die Anstalt öffentlichen Rechts „Sicheres Wohnen“, die im Auftrag des Landes Berlin den neuen „Mietenscan“ umsetzt. In den Briefen mit dem Betreff „Information zur Mietpreisbegrenzung“ wird auf eine bestimmte Wohnungsannoncen-ID verwiesen. Eine automatische Auswertung des Inserats habe eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben, heißt es darin. Die „Wohnungsanbietenden“ werden aufgefordert, ihre Mietforderungen zu überprüfen und anzupassen, falls die gesetzliche Begrenzung überschritten sei.
Hintergrund ist die Einführung des Mietenscans, den der Berliner Senat zur Bekämpfung von Mietwucher und Mietpreisüberhöhung gestartet hat. Mit einer „automatisierten Analyse“ von Wohnungsinseraten auf gängigen Portalen werden Verdachtsfälle gesammelt. Als Grundlage dient der aktuelle Mietspiegel Berlin 2026. Das Verfahren soll vorerst monatlich durchgeführt werden. Ziel sei es, Vermietende „präventiv“ auf mögliche Verstöße gegen geltendes Recht hinzuweisen, Wohnungssuchende zu unterstützen und „das Ausnutzen der Mangellage einzudämmen“, so der Senat.
Mietpreisbremse und ihre Grenzen
In Berlin gilt wegen des angespannten Wohnungsmarkts die Mietpreisbremse. Danach dürfen Wohnungen – von Ausnahmen wie Neubau abgesehen – nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) liegen. Liegt die Miete mehr als 20 Prozent über der OVM, kann eine Ordnungswidrigkeit vorliegen; ab 50 Prozent droht der Straftatbestand des Mietwuchers.
Der Mietenscan trifft einen Großteil der Berliner Haushalte, denn die Hauptstadt ist ein Mietermarkt. Nach dem Wohnungsmarktbericht 2025 der Investitionsbank Berlin (IBB) sind rund 85 Prozent des Berliner Wohnungsbestands vermietet. Das entspricht mehr als 1,75 Millionen Mietwohnungen. 68 Prozent davon stehen in privatem Eigentum, knapp 21 Prozent verwaltet von städtischen Wohnungsunternehmen, elf Prozent von Genossenschaften.
Erste Runde: 46 Prozent der Inserate auffällig
Die erste Auswertung des Mietenscans lief im Juni. Laut Senat wurden dabei 7757 Inserate erfasst. Nach Ausschluss von Duplikaten und Fällen, auf die der Mietspiegel nicht anwendbar ist, blieben 4539 Inserate für die Bewertung. Bei 2102 Inseraten – einem Anteil von 46 Prozent – bestand der Verdacht auf einen Verstoß gegen die Mietenbegrenzungsregelungen.
Die Details zeigen die Komplexität: In 90 Prozent der Fälle ging es um einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Bei 38 Prozent bestand zusätzlich der Verdacht auf Mietpreisüberhöhung, bei 48 Prozent auch auf Mietwucher. In zehn Prozent der Fälle stand allein Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher im Raum, weil für die Mietpreisbremse ein Ausschlusskriterium wie etwa Neubau vorlag.
Ein Beispiel aus den verschickten Schreiben verdeutlicht das Ausmaß: Für eine Wohnung war eine Nettokaltmiete von 1520 Euro inseriert. Die „mutmaßliche ortsübliche Vergleichsmiete“ wird von der Behörde auf 1147,60 Euro beziffert – eine Überschreitung um 32 Prozent.
IVD: „Ideologischer und bürokratischer Irrweg“
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) reagiert mit scharfer Kritik. IVD-Präsident Dirk Wohltorf sagte dem Handelsblatt: „Wenn Eigentümer auf dieser unzureichenden Grundlage unter Generalverdacht gestellt und mit behördlichen Prüfverfahren überzogen werden, ist das kein wirksamer Mieterschutz, sondern staatlich organisierte Rechtsunsicherheit.“ Die personellen und finanziellen Ressourcen, die Berlin in diese „Vermieterjagd“ investiere, wären in den Bauämtern und bei der Beschleunigung von Genehmigungsverfahren besser aufgehoben.
Seit Montag berichten IVD-Mitglieder von den Schreiben der „Sicheres Wohnen“, in denen ihnen eine „mutmaßliche Überschreitung“ vorgehalten wird. Wohltorf weist auf formale Mängel hin: Der Scan erfasse auch Inserate, die „Erstbezug nach Kernsanierung“, Energieeffizienzklasse A+, Wärmepumpe, neue Elektrik, neues Dach, Dreifachverglasung und neue Bäder auflisten. „Erstmals nach umfassender Modernisierung vermietete Wohnungen sind jedoch von der Mietpreisbremse ausgenommen“, erklärt er. Auch eine zulässige höhere Vormiete lasse sich einem öffentlichen Inserat nicht entnehmen. „Ein automatisierter Scan kann die komplexen gesetzlichen Ausnahmen und den konkreten Einzelfall deshalb gar nicht zuverlässig beurteilen.“
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) zeigt sich differenzierter. Der Spitzenverband begrüßt grundsätzlich, „dass gegen schwarze Schafe und gegen diejenigen, die sich nicht an die Regeln halten, vorgegangen wird“. Er mahnt aber: „Fairness und Ausgewogenheit im Umgang und in der Kommunikation mit den Vermietern müssen dabei die Grundlage sein.“ Das Instrument sei neu, seine Wirkung werde sich erst zeigen. Klar sei jedoch, dass das Problem fehlender Wohnungen nur über deutlich mehr Neubau und ein höheres Angebot gelöst werden könne.
Conny: Behörde nicht ausreichend spezialisiert
Auch das Rechtsportal Conny, das Mieteransprüche vor allem mit Blick auf die Mietpreisbremse durchsetzt und als Gegenspieler der Vermieter auftritt, äußert Skepsis. Conny-Chef Daniel Halmer sagte dem Handelsblatt, eine Behörde sei für die Prüfung nicht ausreichend spezialisiert. Er verweist auf die „Komplexität“ des Gesetzes. Conny selbst schreibe monatlich Hunderte Vermieter mit einer qualifizierten Mietpreisrüge und einer Berechnung des zulässigen Höchstpreises an. In nahezu allen Fällen komme daraufhin ein Schreiben zurück, das die verlangte Miete mit Modernisierung oder Vormiete rechtfertige.
Wie aufwendig die Einzelfallprüfung ist, zeigt eine Zahl aus dem Conny-Alltag: Ein Drittel der Kapazitäten fließe allein in die Prüfung von Handwerkerrechnungen, um echte Modernisierungen herauszufiltern. Am Ende blieben oft nur rund 20 Prozent des vom Vermieter geltend gemachten Modernisierungsaufwands übrig.
Praktische Folgen für den Wohnungsmarkt
IVD-Präsident Wohltorf befürchtet, dass sich gerade private Vermieter künftig überlegen könnten, Wohnungen gar nicht mehr öffentlich anzubieten. Stattdessen könnten sie direkt an Interessenten aus dem persönlichen Umfeld vermieten oder die Immobilie verkaufen. „Das wäre fatal“, warnt er, „öffentliche Inserate schaffen Transparenz und faire Zugangschancen.“ Der Mietenscan könnte damit unbeabsichtigt das Gegenteil bewirken: weniger Transparenz, weniger Auswahl und letztlich keine Entlastung für Wohnungssuchende.
Der Senat will den Kurs dennoch fortsetzen. Ob das automatisierte Prüfverfahren juristisch Bestand haben wird, werden die kommenden Monate zeigen. Die Immobilienwirtschaft hat bereits Widerstand angekündigt – und viele Vermieter dürften die Schreiben genau unter die Lupe nehmen.
